Безопасность сделки жилой недвижимости

Как обезопасить сделку при покупке жилой недвижимости?
 
Покупка жилья является волнующим и значимым событием в жизни каждого человека. Поэтому подходить к такому событию необходимо с большой ответственностью и знанием дела. Большинство людей, желающих купить-продать недвижимость, обращаются к риэлтору,  надеясь, что профессиональный риэлтор защитит их от всевозможных рисков. Однако покупка жилья с помощью риэлтора не является гарантией безопасности сделки. О том, что необходимо знать покупателю, покупая жилую недвижимость, пойдёт речь в данной статье.
 
Чтобы обезопасить сделку, покупателю, прежде всего, необходимо знать о возможных рисках, которые существуют при покупке жилой недвижимости. Существуют такие риски как покупка жилья, на которое третьи лица имеют право постоянного проживания, покупка жилья, находящегося в залоге, а также риск признания сделки в будущем недействительной.

При покупке недвижимости не стоит полностью полагаться на риэлтора.

Во-первых, зарегистрировать сделку и обезопасить сделку – это совершенно разные вещи. Далеко не каждый риэлтор в состоянии сделать второе.

Во-вторых, у риэлтора одна цель – заключить сделку и получить за это свой процент. О безопасности сделки на будущее заботятся лишь немногие риэлторы.

В-третьих, мошенники почти всегда действуют через риэлтора. Изобличить мошенника обычному покупателю невозможно.
 
Обезопасить сделку на 99 % могут:

- риэлтор, который за более высокий процент принимает на себя обязательство возместить убытки на случаи оспаривания сделки,

- юрист, занимающийся проблемными вопросами купли-продажи жилой недвижимости.

Необходимо понимать, что есть стандартный пакет документов, без которого сделка не может быть зарегистрирована и расширенный пакет документов, без которого можно зарегистрировать сделку, но при его отсутствии в будущем могут возникнуть проблемы.
 
В стандартный пакет документов входят:

1. правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт на помещение, если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в государственном кадастре недвижимости,

2. если на стороне продавца имеются несовершеннолетние, то согласие органа опеки на заключение сделки,

3. если продавцом выступает одно лицо, состоящее в браке, то нотариальное согласие второго супруга или супруги,

4. в некоторых случаях помимо свидетельства о праве собственности в Регпалату необходимо также предоставлять свидетельство о праве на наследство.

Например, в случаях, когда продавцом выступает овдовевший супруг или супруга, который в период брачной жизни оформил в свою собственность недвижимое имущество. По закону, имущество приобретённое в период брачной жизни, не важно на кого оно оформлено, признаётся совместной собственностью супругов. После смерти одного из супругов открывается наследство, и если отсутствует завещание, то помимо пережившего супруга в состав первой очереди наследников входят дети и родители наследодателя. Поэтому, если один из супругов умер, а недвижимость приобреталась в период брачной жизни, то Росреестр потребует от продавца документ о том, что он в единоличном порядке принял наследство.
 
Если вы хотите обезопасить свою сделку на будущее, то помимо стандартного пакета документов, необходимо запрашивать:

1. справку из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Нередко управляющая компания выставляет новому собственнику платежи по долгам прежнего собственника. Чтобы потом не пришлось доказывать, что вы не потребляли тот объём, который вам предъявляют, следует запрашивать такую справку. Однако бывали случаи, когда управляющая компания не снимала показания с приборов учёта и выдавала справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. А когда новый собственник заселялся, управляющая компания снимала показания и выставляла ему счёт за всё, что «набежало». Поэтому мы рекомендуем сразу, как только вы оформили право собственности на квартиру, приглашать представителя управляющей компании фиксировать показания приборов учёта на дату въезда.

2. выписку из домовой книги, содержащей сведения о лицах ранее прописанных в квартире.

Обычно покупатель смотрит, если в квартире никто не прописан, то всё нормально и покупает квартиру. Однако отсутствие прописанных в квартире лиц ещё не гарантирует чистоту сделки. Так, если у прежнего собственника в квартире были прописаны члены семьи, которые дали своё согласие на приватизацию, то такие лица сохраняют бессрочное право пользования помещением и после его отчуждения. При этом, если такой член семьи был осужден к лишению свободы, то само собой он был выписан из квартиры, однако право на проживание в ней за ним сохранилось. Иными словами возможна такая ситуация, при которой вы купили квартиру, в которой никто не был прописан, а через пару лет, член семьи бывшего собственника вернётся из мест лишения свободы и принудительно вселится в вашу квартиру чрез суд. Чтобы такого не случилось, необходимо смотреть не только на отсутствие прописанных в квартире лиц, но и на основание снятие их с учёта.

3. технический паспорт БТИ на помещение сроком выдачи желательно не более года.

Данный документ необходим, чтобы исключить возможность покупки помещения с самовольной перепланировкой или переустройством. Технический паспорт отличается от кадастрового тем, что в нём более детально дано техническое описание объекта недвижимости, с указанием данных о самовольной перепланировке. В техпаспорте не должно быть "красных линий", которыми отмечаются самовольные перепланировки и переустройства. Если в техпаспорте нет красных линий, то рекомендуется осмотреть помещение на предмет его соответствия плану БТИ, чтобы полностью исключить обман. Покупатель должен знать, что за самовольную перепланировку всю ответственность после сделки будет нести он, даже если перепланировка была сделана до него.

4. выписку из реестра прав на недвижимое имущество о наличии возможных обременений

Данный документ необходим, чтобы исключить покупку квартиры, находящейся в залоге.  Дело в том, что по Закону об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На  практике приходилось сталкиваться с случаем, когда в Регпалату предоставлялось поддельное согласие залогодержателя. Необходимо помнить, что если купленная квартира окажется в залоге, то залогодержатель сможет через суд наложить на неё взыскание, поэтому на должностное лицо Регпалаты надеяться не стоит. Срок у выписки 1 месяц.

5. документы, подтверждающие дееспособность продавца.

Человек может быть как недееспособным, так и ограниченно дееспособным. Чтобы проверить, не является ли человек недееспособным, или ограниченно дееспособным, необходимо потребовать справку из нарко- и психоневрологического диспансера о том, что гражданин не состоит у них на учёте. В настоящее время ограниченно дееспособными судом могут признаваться граждане, злоупотребляющие спиртными напитками или наркотическими средствами. Однако со 2 марта 2015 года ограниченно дееспособными смогут быть также признаны люди, страдающие пристрастием к азартным играм, а потому, в будущем узнать, ограничен человек в дееспособности или нет, станет намного труднее.
 
Далеко не каждый риэлтор будет запрашивать у продавца расширенный пакет документов. Поэтому если вам не нужны сюрпризы при покупке недвижимости, лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу.
 
На предоставлении документов меры по обеспечению безопасности сделки не заканчиваются. Финальным этапом является передача денег. Обычно покупатель производит оплату в день подачи документов на регистрацию, что не безопасно, так как вторая сторона может отозвать документы из регистрации. Идеальным вариантом для покупателя является передача денег продавцу после регистрации права собственности. Однако продавцы не охотно соглашаются на такие условия оплаты, так как им нужны гарантии получения денег.

Тем не менее, существуют способы оттягивания во времени момента оплаты до регистрации права собственности, при которых продавец гарантированно, независимо от покупателя, сможет получить свои деньги.

Первый способ – это передача денег на хранение в банковскую ячейку. Покупатель заключает с банком договор на хранение ценностей и кладёт деньги в ячейку  на условиях, что продавец сможет забрать эти деньги в определённый срок, при наличии зарегистрированного договора купли-продажи.
Второй способ – это выплата суммы посредством аккредитива через банк. Покупатель сумму за объект недвижимости помещает на специальный безналичный счет и дает поручение банку выплатить  указанную сумму по предъявлению Продавцом определенного перечня документов, к примеру, договора купли-продажи с отметкой о регистрации.
 
Существуют признаки, которые должны насторожить покупателя. Более подробно о безопасных способах расчёта с продавцом говорится в статье «Безопасность при расчетах по купле-продаже недвижимости».

1. Если от имени продавца действует лицо на основании доверенности.

Я и многие другие юристы не советую заключать договор с лицом, действующим на основании доверенности, тем более, если она выдана пожилым человеком. Заключение сделок по доверенности – это излюбленный способ мошенников. В такой ситуации необходимо связаться напрямую с продавцом, убедиться в его воле продать квартиру и удостоверить сделку в присутствии нотариуса.

Если же вы решитесь заключить договор с лицом по доверенности, то необходимо хотя бы проверить:

- полномочия нотариуса, который выдал доверенность. Сделать это можно на сайте Федеральной нотариально палаты, где содержится база всех нотариусов России, как действующих, так и не действующих.

- ко дню регистрации сделки, проверить, не была ли отменена  доверенность. Сделать это можно у нотариуса, который выдал доверенность.
 
2. Если риэлтор отказывает вам в возможности ознакомиться с документами на квартиру, требуя  сперва  подписать предварительный договор купли-продажи.

С такими риэлторами лучше дел не иметь. Можно найти других адекватных риэлторов, которые предоставят вам данные о продавце, покажут документы на квартиру и уже затем, предложат подписать вам предварительный договор.
 
Итак, если вы прочитали эту статью до того, как купить жильё, вам повезло. Теперь вы в курсе, какие документы и для чего необходимо запрашивать у продавца, чтобы обезопасить свою сделку и со спокойной душой справить новоселье. И главное – никогда не стоит пренебрегать консультацией квалифицированного юриста. Юрист, который дорожит своей репутацией больше, чем гонораром, обязательно позаботится о ваших интересах. 
 
Руководитель юридического отдела

Группы Компаний «АВАЛЬ»

Николай Лебеденко
 

Последние отзывы

Центр Восстановительной Медицины в лице директора Бадреевой Людмилы Владимировны, АНО ДПО "Академия восстановительной медицины" в лице директора Антюфьевой Екатерины Львовны выражают искреннюю благодарность Группе Компаний "Аваль" за оказанные юридические услуги. 
 
Л.В. Бадреева
Общество с ограниченной ответственностью "Юнивелер Русь" благодарит за плодотворную работу Группу Компаний "Аваль" при получении лицензии на медицинскую деятельность. Нам было очень приятно работать с Вами!
 
Высокий профессионализм, комплексный подход к решению поставленных задач, умение точно и своевременно выполнить взятые на себя обязательства - именно эти качества проявили сотрудники компании в ходе работы. Поэтому мы с уверенностью можем рекомендовать услуги ООО ГК "АВАЛЬ", как профессиональной, надежной и эффективной компании. 
 
Нам было очень приятно работать с Вами!
Заведующий медпунктом
ГАУ ДО СО ДЮСШ по хоккею "Спартаковец" выражает благодарность сотрудникам Отдела лицензирования ГК "АВАЛЬ" за ответственно проделанную работу по получению лицензии на осуществление медицинской деятельность в сфере спортивной медицины. 
 
Особенно хочется отметить оперативность и качество оказанных специалистами Отделами лицензирования услуг в рамках заключенного договора. 
 
За время делового сотрудничества Отдел лицензирования зарекомендовал себя стабильным и надежным партнером, специалисты которого являются ответственными и исполнительными профессионалами в области лицензирования. 
 
Каримов В.Р.
×