Особенности заключения сделок с землей: договор купли-продажи

В отличие от советских времен, когда земля находилась исключительно в государственной собственности, сегодня собственником земли может стать практически каждый. Собственники земельных участков могут распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, сдавать в аренду, дарить, отдавать в залог, обменивать, то есть совершать любые сделки с землей.
Правда, следует отметить, что это касается только собственников, лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и  пожизненного наследуемого владения, не вправе заключать сделки с землей. 
В связи с особой природой и ценностью земли, как правило, сделки могут быть заключены лишь в отношении земель, не изъятых или ограниченных в обороте. Особенности заключения сделки могут быть связаны с категорией и разрешенным использованием земель. Например, законом установлены ограничения для сделок с землями сельскохозяйственного назначения.
При заключении сделок с землей необходимо быть не менее, а возможно и более, осторожным, чем при заключении сделок с иной недвижимостью. Большое количество судебных споров возникает из-за ошибок, допущенных по незнанию особенностей правового регулирования данных сделок
В данной статье юристы Группы Компаний «АВАЛЬ» предлагают рассмотреть особенности заключения договора купли-продажи земельного участка.
 
1. Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, который должен быть подписан обеими сторонами. Это означает, что покупка земли не может быть совершена устно или, к примеру, оформлена лишь в виде составления расписки или квитанции. Необходимо составить договор, в котором будет прописаны существенные условия сделки, в данном случае этот предмет (описание земельного участка) и цена
Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.
Нотариальное заверение договора не является обязательным, хотя многие так делают для того, чтобы дополнительно обезопасить сделку. Однако участие нотариуса будет нужно для того, чтобы удостоверить согласие второго супруга, если участок был приобретен продавцом во время брака, так как является их общей совместной собственностью.
 
2. Переход права собственности от продавца к Покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности у Покупателя возникает с момента такой регистрации. Сам договор при этом регистрации не подлежит.
За уклонение от государственной регистрации статьей 19.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации предусмотрена административная ответственностью в виде штрафа.

Следует отметить, что обязанность по оплате земельного налога также возникает только с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок. Однако следует быть осторожными и не затягивать с регистрацией, так как это может быть расценено как уклонение от уплаты налога.
Письмо Минфина РФ от 29.12.2007 N 03-05-05-02/82

В этой связи при установлении фактов неуплаты земельного налога в связи с уклонением от государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества при проведении контрольных мероприятий налоговым органам следует привлекать таких лиц к уплате земельного налога и применять предусмотренные статьей 122 Налогового кодекса меры ответственности при совершении умышленного налогового правонарушения, а также сообщать в органы, принявшие решение о предоставлении земельных участков после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ, о несоблюдении лицами, которым переданы эти земельные участки, требований данного Федерального закона.<
 
3. Продаже подлежат только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Данное требование связано с тем, что земельный участок становится самостоятельным объектом гражданского оборота с момента постановки его на кадастровый учет. Постановка земельного участка на учет позволяет идентифицировать его среди других земельных участков, ему присваивается отдельный кадастровый номер. Следовательно, перед продажей необходимо провести работы по оформлению земли.

По этой же причине невозможно без процедуры выделения земельного участка купить часть земельного участка. При выделении она становится самостоятельным объектом недвижимости.

Нарушение данного требования закона ведет к признанию договора незаключенным.
Пример из судебной практики:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.10.2010 по делу N А31-8310/2009
Из содержания приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В рассматриваемом случае в договоре купли-продажи от 30.05.2006 N 01-КЗ отсутствует кадастровый номер земельного участка. Доказательств постановки спорного земельного участка на кадастровый учет в материалы дела не представлено, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в упомянутом договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект гражданских прав, и обоснованно счел данный договор купли-продажи незаключенным.
 
Для получения информации о том, поставлен ли земельный участок на учет, можно обратиться в Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастру и картографии по своему субъекту (далее – Управление Росреестра). Также можно обратиться для поиска информации об участке к Публичной кадастровой карте, справочно-информационному интернет - сервису по предоставлению сведению из Государственного кадастра недвижимости. Найти участок вы можете по его кадастровому номеру или по местоположению.
4. Договор купли-продажи обязательно должен содержать указание на цену земельного участка. При отсутствии указания на цену участка, договор будет считаться незаключенным. Данное правило применяется при купле-продаже не только земли, но и иного недвижимого имущества.
Споры относительно данного вопроса возникают нечасто, стороны обычно указывают стоимость участка. Другое дело, что не всегда в договоре указывается та цена, по которой на самом деле продается имущество. Часто случается так, что цена, указанная в  договоре в десятки раз ниже, чем действительная стоимость участка.  Причины, по которой стороны так делают, могут быть самыми разными, чаще всего, это желание Продавца заплатить меньший размер налога с полученного дохода от продажи земли.
Опасность заключается в том, что в случае возникновения конфликта, например, если Покупатель откажется заплатить оговариваемую стоимость, то Продавец даже при обращении в суд сможет взыскать с него только ту сумму, которая указана в договоре. Опасно такое положение дел и для Покупателя, так, при признании сделки недействительной или незаключенной, когда каждой из сторон возвращается то, что было передано ей по договору, ему будет передана сумма, указанная в договоре.
Попытки оспорить договор в суде, ссылаясь на то, что цена явно занижена, редко увенчиваются успехом. Не помогает даже указание на явную смехотворность и нереальность такой сделки.  Дело в том, что стороны свободны в определении цены договора, на что суды и указывают.
Определение Самарского областного суда от 08.10.2012 N 33-8408
Ссылка истицы о том, что цена по договору купли-продажи занижена, является необоснованной, поскольку законом предусмотрена свобода договора, стороны договорились о цене, за которую и был продан земельный участок. Договор подписан сторонами, в п. 4.1 договора указано, что передача земельного участка, правоустанавливающих документов на него произведена до подписания настоящего договора, денежный расчет произведен. Между сторонами договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор купли-продажи имеет силу акта приема-передачи.
Определение Красноярского краевого суда от 17.10.2012 по делу N 33-9064/2012
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истцом не представлено доказательств мнимости оспариваемой сделки купли-продажи жилого дома с земельным участком, а мотивы, по которым истец совершил такую сделку, и цена договора не имеют правового значения для правильного разрешения спора.
 
5. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить Покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
В случае, если Продавец предоставил заведомо ложную информацию об указанных обстоятельствах, а также иных существенных факторах, которые могли оказать влияние на решение о покупке земли (например, о разрешении на застройку, о наличии сервитута, о качественных свойствах земли), Покупатель имеет право потребовать уменьшения цены участка или расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков.
В связи с этим добросовестному Продавцу необходимо проинформировать Покупателя обо всех имеющих значениях свойствах и характеристиках земельного участка. Лучше всего если информация об обременениях участка будет прямо прописана в договоре.
ассмотрим пример из судебной практики, где по данному основанию договор был расторгнут, а Покупателю возвращены оплаченные им денежные средства:
Определение ВАС РФ от 26.10.2010 N ВАС-14252/10 по делу N А50-36279/2009
Суд апелляционной инстанции установив, что по всей площади спорного земельного участка проходят сети водопровода, канализации и иных коммуникаций с соответствующими охранными зонами, в границах которых проектирование и строительство капитальных сооружений невозможно, о чем ответчикам было известно, пришел к выводу о том, что при продаже спорного земельного участка предпринимателю Болквадзе Д.Х. предоставлена заведомо ложная информация относительно обременений земельного участка, которая повлияла на его решение приобрести спорный земельный участок и требования о предоставлении которой установлены федеральным законом. Также суд принял во внимание факт, что в документации о проведении торгов участка какая-либо информация о данных обременениях земельного участка отсутствовала.
При таких обстоятельствах суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствуясь статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации удовлетворили заявленные требования (о расторжении договора – Прим. авт.).
 
Однако Покупателю все же следует внимательно изучать покупаемый земельный участок, документы на земельный участок. Ниже приводится пример из судебной практики по земельным спорам, когда суд решил, что Покупатель должен был знать о наличии  обременений и ограничений использования земельного участка.
Определение ВАС РФ от 18.10.2011 N ВАС-12883/11 по делу N А32-11400/2010-50/152
…. указал на информированность истца о расположении спорного земельного участка в районе совхоза "Прогресс", поскольку сведения об этом содержалась в документах об организации аукциона, в том числе в информационном сообщении и описании участка в отчете об его оценке, а также в проекте планировки и выкопировки из генерального плана города Краснодара.
Суд признал, что истец знал о наличии охранных зон инженерных коммуникаций площадью 10 350 кв. м, поскольку сведения о них содержатся в пункте 1.6 договора и в кадастровом плане земельного участка от 26.12.2007 N 43/07-03/03-8158.
Кроме того, суд не нашел оснований для применения части 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с недоказанностью предоставления продавцом покупателю заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
 
При этом согласно закону расторжение договора или уменьшение покупной цены возможно лишь в случае умышленного предоставления Продавцом ложной информации.
Постановление ФАС Центрального округа от 08.08.2012 по делу N А68-8472/2011
По смыслу названной нормы негативные последствия в виде возникновения у покупателя права потребовать уменьшения покупной цены установлены за умышленное искажение информации о земельном участке.
Однако надлежащих доказательств, свидетельствующих о предоставлении истцу заведомо ложной информации о наличии на спорном участке кабеля связи ОАО "Ростелеком" и ЛЭП 0,4 кВ, принадлежащей ОАО "МРСК Центра и Приволжья", в дело не представлено, а вышеуказанными документами подтверждается, что истец должен был знать о наличии спорных объектов на названном участке.
 
6. Определенные особенности установлены законом для земель сельскохозяйственного назначения.  Они не касаются тех земельных участков, что предоставлены гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
  • Законом установлен максимальный размер площади земельного участка, который может принадлежать на праве собственности одному гражданину или юридическому лицу. Для Свердловской области это 10 % от общей площади сельскохозяйственных угодий.
  • Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранного капитала составляет более 50 %, не могут владеть землями сельскохозяйственного назначения на праве собственности или каком-либо ином праве, кроме аренды.
  • Преимущественное право субъекта РФ или в определенных случаях муниципального образования на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Продавец обязан уведомить орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать свой земельный участок. Если ответ на такое уведомление не поступит в течение 30 дней  или продавцом будет получен отказ от покупки земли, он в течение года будет иметь право продать участок по цене не ниже, чем была указана в уведомлении.
При этом необходимо соблюсти все установленные законом требования о направлении данного уведомления, так как в противном случае оно может быть признано не отправленным.
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.06.2008 по делу N А60-4859/2008-С2
Однако в нарушение данного императивного правила ООО "Еврогрин-Строй" предложило иной срок оплаты - до 10.02.2008 г., то есть срок, превышающий установленный законом трехмесячный срок. Настоящее означает, что извещения на заключение договоров купли-продажи земельных участком из земель сельскохозяйственного назначения в момент их составления не соответствовали закону.
Поскольку срок оплаты в соответствии со ст. 8 названного Федерального закона является одним из существенных условий договора (так как оно названо в законе как существенное условие согласно ст. 432 ГК РФ) и продавцом данное условие сформулировано в противоречии с законом, то письма от 01.06.2007 г. NN 321, 322 не могут быть признаны офертами.
То есть, такие предложения ООО "Еврогрин-Строй" и не могли быть приняты Правительством Свердловской области в качестве предложения для заключения договоров купли-продажи.
 
Необходимо правильно определить, в какой именно орган нужно направить извещение о продаже земельного участка, так как в некоторых случаях преимущественным правом на покупку участка обладают муниципальные образования, а не субъект РФ. Например, в Свердловской области это случаи, когда земельный участок имеет общие границы с земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, а также, когда земельный участок был ранее приобретен из земель, находящихся в муниципальной собственности (пп. 1 и 2 п. 2 ст. 9 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области").
Иногда, сами уполномоченные органы не могут правильно определить, кто обладает преимущественным правом на покупку участка.
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 N 17АП-14049/2012-ГК по делу N А60-33293/2012
Установив, что земельный участок с кадастровым номером 66:01:0000000:313 граничит с земельными участками, занятыми кладбищами и относящимися в силу закона к муниципальной собственности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что преимущественное право покупки указанного земельного участка согласно ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 9 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" имеет муниципальное образование.
Доводы ответчика СПК "Колхоз им. Чапаева" и истца о наличии преимущественного права на выкуп земельного участка у Свердловской области судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку не соответствуют представленным в материалы дела доказательствам.
 
Если Продавец не отправил уведомление о продаже участка или уведомил, но продал участок по более низкой цене, чем была предложено субъекту РФ или муниципальному образованию, не направив при этом повторного уведомления, сделка будет ничтожной, то есть факт ее заключения не будет иметь каких-либо последствий для сторон, право собственности к покупателю по такой сделке перейти не может.
 
В данной статье рассмотрены лишь некоторые, самые общие, особенности договора по купле-продаже земельного участка. Каждая сделка с землей имеет свои особенности, связанные характеристикой конкретного участка. Для того, чтобы быть полностью уверенными в заключенной сделке, советуем обращаться за профессиональной юридической помощью.
 
Юрисконсульт Группы Компаний «АВАЛЬ»        
Гаврильева Дарина Алексеевна
 

 
 

Последние отзывы

Центр Восстановительной Медицины в лице директора Бадреевой Людмилы Владимировны, АНО ДПО "Академия восстановительной медицины" в лице директора Антюфьевой Екатерины Львовны выражают искреннюю благодарность Группе Компаний "Аваль" за оказанные юридические услуги. 
 
Л.В. Бадреева
Общество с ограниченной ответственностью "Юнивелер Русь" благодарит за плодотворную работу Группу Компаний "Аваль" при получении лицензии на медицинскую деятельность. Нам было очень приятно работать с Вами!
 
Высокий профессионализм, комплексный подход к решению поставленных задач, умение точно и своевременно выполнить взятые на себя обязательства - именно эти качества проявили сотрудники компании в ходе работы. Поэтому мы с уверенностью можем рекомендовать услуги ООО ГК "АВАЛЬ", как профессиональной, надежной и эффективной компании. 
 
Нам было очень приятно работать с Вами!
Заведующий медпунктом
ГАУ ДО СО ДЮСШ по хоккею "Спартаковец" выражает благодарность сотрудникам Отдела лицензирования ГК "АВАЛЬ" за ответственно проделанную работу по получению лицензии на осуществление медицинской деятельность в сфере спортивной медицины. 
 
Особенно хочется отметить оперативность и качество оказанных специалистами Отделами лицензирования услуг в рамках заключенного договора. 
 
За время делового сотрудничества Отдел лицензирования зарекомендовал себя стабильным и надежным партнером, специалисты которого являются ответственными и исполнительными профессионалами в области лицензирования. 
 
Каримов В.Р.
×