Ипотечное жилье теперь можно продать без согласия банка
С 11 сентября 2024г. вступают в силу изменения, внесенные законодателем в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Самым интересным для собственников ипотечного жилья новшеством, конечно же, является положение о возможности самостоятельной реализации имущества, находящегося в залоге у банка (например, квартиры, ипотечный кредит за которую еще не выплачен).
До 11 сентября 2024г: если ипотечная квартира находится в залоге у банка, при утрате платежеспособности клиента, банк вправе ее продать и этой суммой погасить долги. Реализовать квартиру можно либо через аукцион, либо через публичные торги.
При этом, должник вынужден нести дополнительные расходы по оплате услуг организатора торгов, исполнительного сбора и оценщика. Кроме того, все это время ему начисляются проценты по кредиту, так что долг постоянно растет.
Теперь же заемщик при желании может самостоятельно продать жилье, что может быть гораздо быстрее и дешевле. Если же в течение 4 месяцев он не сможет найти покупателя, продажа жилья продолжится в прежнем порядке.
«Залогодатель вправе в любой момент в течение срока действия кредитного договора или договора займа, указанных в пункте 1 настоящей статьи, но до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации залогодателем имущества» (п.2 ст.37.1 ФЗ «Об ипотеке»).
Кроме того, должник в любой момент после направления банку заявления, указанного в пункте 2 указанной выше статьи, вправе отказаться от самостоятельной реализации имущества.
Банк должен отреагировать на заявление о самостоятельной продаже в течение десяти рабочих дней со дня получения заявления. Если банк одобряет самостоятельную продажу, то в ответе он должен указать сумму долга по кредиту на день окончания периода продажи. Эта сумма будет минимальной ценой, по которой разрешается продать квартиру. Вырученные денежные средства сверх остатка суммы по кредиту возвращаются собственнику квартиры.
Самостоятельная реализация залогодателем имущества по цене ниже минимальной продажной цены не допускается.
Минимальная цена сразу исключит ситуацию, когда жилье продается по цене ниже суммы кредита, и покупатель, лишившись квартиры, остается еще и должен банку.
В ряде случаев банк вправе отказать заемщику в самостоятельной продаже жилья, в частности:
-если банком уже подан иск об обращении взыскания на заложенное имущество;
-если начата процедура банкротства заемщика;
-если имущество заложено сразу нескольким залогодержателям (банкам, например);
-если квартира является предметом предшествующей и последующей ипотек.
Второй попытки заемщику не дается - если за четыре месяца продать квартиру не удалось, вновь подать заявление об этом нельзя.
Данный перечень оснований для отказа является закрытым, это значит, что только при наличии данных обстоятельств банк может отказать заемщику в самостоятельной продаже.
С даты получения банком заявления от заемщика о желании самостоятельно продать квартиру не допускается обращение взыскания на это жилье.
Сумма, вырученная от самостоятельной продажи имущества, должна быть зачислена на специальный счет, указанный банком.
Стоит обратить внимание, что речь в данном случае, идет только о квартирах, которые куплены в ипотеку физическим лицом не для предпринимательской деятельности.
В силу постоянно меняющегося законодательства, настоятельно рекомендуем всем гражданам, заключающим договоры ипотечного кредитования, а также любые другие договоры с банками и кредитными организациями, для начала обратиться к юристам с целью правовой экспертизы договора, и выявления «подводных камней». Ведь проблемы всегда легче и дешевле предотвратить, чем устранить.
Ждем Вас на консультацию в ГК «Аваль»!
Ведущий юрисконсульт ООО ГК «Аваль» Дунаева Анастасия Сергеевна
Тел.:8 343 222-10-20, 8 953 045 53 66, e-mail: urist6@ua-aval.ru
