Исполнение обязательств по договору аренды в условиях эпидемии COVID-19

Ни для кого не секрет, что во время введения ограничений и запретов в целях борьбы с распространением заболеваемости COVID-19, больше всех с экономической точки зрения пострадали субъекты малого предпринимательства. По статистике, представители малого бизнеса чаще арендуют помещения, нежели владеют ими на праве собственности.

После издания Указов Президента РФ, а также Губернатора Свердловской области (аналогичные Указы изданы и в других субъектах РФ) о введении ограничений и запретов функционирования ряда предприятий, большая часть арендаторов оказалась в непростой ситуации, когда они фактически не имеют возможности пользоваться арендуемыми помещениями либо лишены финансовых ресурсов, чтобы оплачивать аренду.

Резонно возникает вопрос: а можно ли не платить арендную плату, если арендатор в силу сложившихся обстоятельств не может пользоваться арендованным имуществом? Например, арендуемое помещение находится в Торговом центре, которые закрыты на время установленного режима самоизоляции, а на практике еще и отключены от коммуникаций (обесточены), и сданы «под охрану», так, что туда физически не попасть.

Обратимся к понятию арендных отношений, закрепленному в статье 606 Гражданского кодекса РФ: по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.  

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Кроме того, п.3 ст.19 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» №98-ФЗ от 01.04.2020г. (далее ФЗ №98 от 01.04.2020г.) регламентировано
право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

То есть, согласно выше упомянутым положениям законодательства, в сложившейся ситуации, арендаторы имеют право требовать уменьшения арендной платы. Но до какого размера? И можно ли уменьшить арендную плату до 00 рублей 00 копеек?

Ответ на этот вопрос дает Верховный суд РФ в своем Определении №302-ЭС14-735 от 29.01.2015 г., выражая следующую позицию:

«Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы».

Следующий не менее актуальный вопрос на текущий момент: что делать арендаторам, которые не утратили право пользования арендованным имуществом, но в силу возникших ограничений терпят финансовые трудности (например, значительно снизился поток клиентов, и аренду попросту не чем стало платить)?

На текущий момент законодатель в пункте 1 статьи 19 ФЗ №98 от 01.04.2020г. предусмотрел право арендатора недвижимого имущества на отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. При этом  в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы.

Данное положение закона относится к договорам аренды, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (соответствующее Постановление пока не принято).

Кроме того, не стоит забывать о возможности изменения условий договора в соответствии с п.1 ст.451 ГК РФ.

Согласно данному пункту:   Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, сторона договора, которая считает, что не сможет исполнять свои обязательства на прежних условиях вследствие существенных изменений обстоятельств, обращается ко второй стороне с предложением пересмотреть условия договора либо расторгнуть договор по соглашению сторон.

Основной совет для сторон по договору аренды в этой непростой для всех ситуации: попытаться договориться, и пойти на встречу друг другу.

Арендатор для того, чтобы применить, приведенные выше юридические конструкции, в любом случае сначала должен обратиться к арендодателю в письменной форме.

Если стороны не смогут прийти к соглашению, можно воспользоваться процедурой решения вопроса в судебном порядке. Какова будет соответствующая судебная практика предугадать на данный момент сложно.

Юристы ООО ГК «Аваль» могут оказать квалифицированную правовую помощь, в том числе при урегулировании вопросов оплаты аренды, и подготовят для Вас все необходимые документы.

Ведущий юрисконсульт ООО ГК АВАЛЬ Дунаева Анастасия