Кадастровая стоимость земельного участка
За последние три года очень распространенной категорией земельных споров стали дела по искам об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости на дату последних, обычно утверждаемых Приказом Министерства по управлению государственным имуществом соответствующего субъекта, результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе тех или иных земель.
Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20
Согласно части 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Истцами по данной категории земельных споров выступают субъекты гражданско-правовых отношений, чьи законные права и интересы затрагиваются установленным размером кадастровой стоимости земельного участка:
- собственники земельного участка при уплате земельного налога, размер которого подлежит расчету исходя из актуальной кадастровой стоимости (ст.ст.388, 390 Налогового кодекса РФ);
- арендаторы земельных участков при оплате арендных платежей, размер которых также определяется исходя из размера кадастровой стоимости;
- потенциальные приобретатели земельного участка, имеющие в дальнейшем преимущественное право на приобретение земельного участка (например, в силу ч.1 ст.36 ЗК РФ) именно по кадастровой стоимости.
Таким образом, главными условиями обращения в суд с иском по данной категории земельных споров является наличие у истца законных интересов, которые нарушаются имеющимся существенным расхождением между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью и, соответственно, наличие надлежащих доказательств такого расхождения (несоответствия).
При инициировании судебного разбирательства по данной категории дел необходимо иметь в виду следующие особенности:
- досудебный порядок обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным лишь для физических лиц. В соответствии со статьей 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Следовательно, для юридических лиц предусмотрен обязательный, так называемый, «досудебный» порядок оспаривания кадастровой стоимости. Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263 определен Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Таким образом, обращение юридических лиц напрямую в суд без соблюдения внесудебного порядка приведёт к возврату искового заявления по соответствующим процессуальным основаниям;
- с 22 июля 2014 года данная категория дел независимо от статуса истца (физическое лицо, юридическое лицо, индивидуальный предприниматель) отнесена к подсудности судов общей юрисдикции, а именно областных, краевых, республиканских судов. Федеральным законом от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (вступил в силу 22 июля 2014 года) внесены изменения в Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», исключающие указание на арбитражный суд, как специальный суд, рассматривающий дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Таким образом, указанным законом из подведомственности арбитражного суда исключены дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости.
- надлежащими ответчиками по указанной категории дел являются Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту и Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по соответствующему субъекту
- в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлекает к участию в деле собственника соответствующего земельного участка, если иск заявлен не собственником, а также всегда в качестве третьего лица привлекается Министерство по управлению государственным имуществом соответствующего субъекта;
- отчет о рыночной стоимости земельного участка должен быть составлен таким образом, чтобы отражать рыночную стоимость земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, т.е. проведена последняя государственная кадастровая оценка (актуализация);
- если последняя кадастровая оценка была произведена и утверждена Министерством по управлению государственным имуществом соответствующего субъекта достаточно давно (более трёх лет назад), целесообразнее дождаться новой очередной оценки, которая должна проводится соответствующими органами субъекта не реже одного раза в пять лет, так как установленная Вами в судебном порядке новая (рыночная) кадастровая стоимость может в итоге просуществовать относительно недолго и будет заменена в кадастре на очередную, установленную в результате проведения очередной кадастровой оценки кадастровую стоимость. Следовательно, произведенные вами расходы могут оказаться напрасными. Дату, по состоянию на которую определена действующая кадастровая стоимость земельного участка, можно узнать из кадастрового паспорта земельного участка и (или) кадастровой справки о кадастровой стоимости земельного участка;
- помимо отчёта оценщика о рыночной стоимости земельного участка необходимо также заказывать и представлять в суд экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие указанного отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности;
- перед оформлением и оплатой полноценного отчёта оценщика и экспертного заключения целесообразно заказать предварительную справку о стоимости участка, так как рыночная стоимость может в итоге незначительно отличаться от установленной на данный момент кадастровой стоимости или же в редких случаях вообще превышать последнюю, что в свою очередь исключит какой-либо смысл и интерес обращения в суд. Это позволит избежать неоправданных расходов на составление полного документального отчёта и экспертного заключения (в среднем общая стоимость оценки составляет 60 000 рублей);
- расходы по оплате стоимости отчёта и экспертного заключения не являются судебными расходами и не подлежат в дальнейшем возмещению со стороны ответчиков;
- установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости за прошедший период времени не является в свою очередь основанием к перерасчету (уточнению) размера земельного налога и арендных платежей. Действие судебного акта об определении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, не может распространяться на правоотношения, имевшие место до вступления его в силу, в связи с чем, оснований для изменения и распространения вновь установленной кадастровой стоимости ретроспективно не имеется.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на дату равной его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату является основанием для возложения на орган кадастрового учета обязанности внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Основанием для внесения новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости является установленное вступившим в законную силу решением суда несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, его рыночной стоимости, именно поэтому определение рыночной стоимости объекта недвижимости производится по состоянию на момент определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости.
Юристы группы компаний «АВАЛЬ», имея значительную судебную практику по данным земельным спорам, подробно проконсультируют Вас по данному вопросу, определят для Вас индивидуальный алгоритм необходимых и последовательных действий, составят соответствующее исковое заявление и отстоят ваши права и интересы в суде. Также Группа компаний «АВАЛЬ» может представлять Ваши интересы при выборе надлежащей оценочной организации, отчёты которой уже положительно зарекомендовали себя в судебных делах данной категории.
Юрисконсульт
Группы компаний «АВАЛЬ»
Е.В. Данилов
Актуальность информации уточняйте у специалистов ГК АВАЛЬ по телефону (343) 222-10-20
