Особенности аренды земельного участка

    Аренда является самой распространенной сделкой с землей. При этом между сторонами, как правило, возникают длящиеся и долгосрочные отношения. В связи с этим при заключении сделки необходимо учитывать специфику аренды, чтобы обезопасить ее от потенциальных угроз, ведь никому не хочется, чтобы совершенную сделку признали незаключенной или недействительной.
    В данной статье юристы Группы Компаний «АВАЛЬ» предлагают рассмотреть некоторые особенности договора аренды земельного участка. При этом следует отметить, что многое из нижеописанного будет справедливо и по отношению к аренде других объектов недвижимости.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

 
    Арендодатель. Кто имеет право сдавать земельный участок в аренду?
    Сдавать земельный участок в аренду может не только его собственник или управомоченные им лица, как это предусмотрено ст. 608 ГК РФ, но и будущий собственник земельного участка,  а в некоторых случаях и лица, вовсе правом собственности на него не обладающие.
    Подобную позицию высказал Высший Арбитражный суд РФ, в Постановлении Пленума ВАС РФ № 13 от 25 января 2013 года "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"  (далее – Постановление, Постановление Пленума ВАС).
    Ø В пункте 10 Постановления говорится о том, что важно, чтобы право собственности появилось у арендодателя к моменту передачи имущества. Следовательно, в случаях когда, арендодатель стал собственником только после заключения договора аренды, включая случай, когда он просто не успел зарегистрировать переход права собственности, договор аренды будет действительным, при условии, что ко времени передачи земли арендатору он уже оформит свое право собственности надлежащим образом.  
    Правда, Высший Арбитражный Суд РФ (далее – ВАС РФ) особо отметил, что данное положение не распространяется на лиц, владеющих земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и собирающихся оформить на него право собственности, так как в силу закона данные лица не имеют права каким-либо образом распоряжаться земельным участком.
    Ø Кроме того, ВАС РФ сделал еще один важный вывод: в пункте 12 Постановления  говорится о том, что «доводы арендатора, пользовавшегося имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимается судом во внимание».
    Соответственно, при заключении договора аренды с несобственником, арендатор все равно обязан выплачивать ему арендную плату. Это не означает, конечно, что возможно сдавать в аренду чужой земельный участок без каких-либо последствий, собственник вправе потребовать взыскания всех неосновательно полученных доходов с арендодателя. Однако только  с того момента, как арендодатель узнал о том, что не имел права сдавать имущество в аренду. Если же об отсутствии данного права знали обе стороны сделки, арендатор будет ответчать перед собственником.
    Ø При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо заручиться согласием других собственников земельного участка:
    1) при общей долевой собственности – арендодатель вправе сдать участок в аренду лишь при согласии всех сособственников. Данное согласие может быть выражено, к примеру, тем, что другие собственники также подпишут договор аренды либо наличием между собственниками соглашения о порядке пользования, распоряжения имуществом.
    Постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 13966/11
    Основываясь на положениях ч. 1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 246 ГК РФ, суды правомерно отказали в иске о взыскании задолженности по арендной плате, поскольку земельный участок находится в общей долевой собственности владельцев помещений многоквартирного дома и истец не обладал полномочиями по сдаче указанного земельного участка в аренду. Так как из материалов дела не следует, что истцом и иными собственниками помещений установлен какой-либо порядок пользования спорным земельным участком (ст. 246, 247 ГК РФ), суды правильно указали на то, что у истца отсутствует право на получение платы за использование земельного участка, поскольку он незаконно распорядился общим имуществом без согласия других сособственников.
 
    2) при совместной собственности супругов – необходимо нотариальное удостоверенное согласие второго супруга.
Данное положение действует только для тех договоров аренды, которые подлежат государственной регистрации, то есть заключаемых на срок от 1 года и более.
   При отсутствии такого согласия, второй супруг имеет право в судебном порядке признать договор аренды недействительным в течение 1 года с момента, когда он узнал об аренде.
    Определение Пермского краевого суда от 18.02.2013 по делу N 33-1659
    Установив вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данная сделка между П.А., действующим в интересах Ж.О., и П.С. по распоряжению имуществом, находящимся на момент ее совершения в совместной собственности супругов, совершена с нарушением действующего законодательства, а именно не было получено нотариально удостоверенное согласие Ж.Н. на ее совершение.
    Судебная коллегия находит вывод суда первой инстанции законным и обоснованным. Исходя из положений статьи 34 Семейного кодекса РФ спорное имущество является совместно нажитым имуществом, соответственно, на него распространяется правовой режим общей собственности, предусмотренный главой 16 Гражданского кодекса РФ.
 
    Однако такие споры достаточно редки в связи с тем, что при регистрации договора аренды регистрирующий орган, как правило, требует предоставить нотариальное согласие второго супруга. На наш взгляд, данная позиция не вполне законна, так как законом установлен точный перечень документов, предоставляемых при регистрации, и нотариальное согласие второго супруга в их число не входит. Но судебная практика на сегодняшний день считает, что данное требование является правомерным, хотя иногда встречается и противоположная позиция судов..
    Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2010 N 17АП-11362/2010-ГК по делу N А60-25675/10
    Таким образом, поскольку федеральный законодатель предусматривает возможность представления в регистрирующий орган дополнительных документов и необходимость их предоставления в случаях, установленных законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 16 и пункт 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ), в свою очередь, обязательность наличия соответствующего документа при совершении сделки законодательством установлена (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации), постольку в рассматриваемом случае Управление имело право запросить у заявителя нотариально удостоверенное согласие супруга для государственной регистрации права аренды.
 
    Арендатор
    Законодательство не предъявляет требований к гражданству арендатора земельного участка. Иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства могут быть арендаторами земельных участков. Важно то, что на праве собственности земли сельскохозяйственного назначения им не могут быть предоставлены, только на праве аренды.
При этом Земельным Кодексом могут быть установлены случаи-исключения, когда земельные участки не могут предоставляться в аренду иностранцам. На данный момент прямо такие случаи в законе не указаны.
 
    Предмет договора аренды
    Ø При заключении договора аренды необходимо как можно точнее и подробнее описать предмет договора, индивидуализировать его. При аренде земельного участка это положение также справедливо. Казалось бы, что подобное описание не должно вызывать особых проблем, ведь земельные участки подлежат кадастровому учету. Однако это не совсем так, аренда земли имеет свои особенности:
    1) Требования к земельному участку, передаваемому в аренду, не столь строги, как по договору купли-продажи. Так, сданы в аренду могут быть земельные участки, не прошедшие государственный кадастровый учет. Исключение относится к сельскохозяйственным угодьям и земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, для них обязательность прохождения кадастрового учета установлена законом.
    2) Возможна аренда необособленной части земельного участка. Главное, необходимо ее индивидуализировать, предоставив такое графическое и/или текстуальное описание части земельного участка. При предоставлении такого описания регистрирующий орган не вправе отказать в государственной регистрации договора.
 Данная позиция выражена в пункте 9 ранее упомянутого Постановления Пленума ВАС РФ. Дело в том, что до этого долгое время практика по данному вопросу была крайне противоречива.  Расходились мнения о возможности заключения таких договоров, считалось, что часть земельного участка, как и любой другой вещи, самостоятельным объектом права не является. Регистрирующий орган отказывал в регистрации таких договоров, в связи, с чем приходилось его отказ оспаривать в судебном порядке. При этом нередко случалось, что суды поддерживали позицию регистрирующего органа.
    Ø Говоря о предмете аренды, стоит упомянуть о том, что Пленум ВАС РФ разъяснил также в своем новом Постановлении (пункт 15) также и то, как следует поступать, когда предмет аренды не индивидуализирован должным образом в самом договоре, но при этом стороны знают, о каком именно участке идет речь, фактически исполняют договор. В этом случае стороны не могут его оспорить, ссылаясь на незаключенность или недействительность.
    Данное положение позволяет избежать ранее встречавшихся ситуаций, когда благодаря плохо описанному предмету договора, недобросовестным сторонам удавалось признавать договора аренды незаключенными, несмотря на то, что фактически предмет договора был согласован и  им понятен.
Подводя итог, стоит отметить, то, что благодаря новым позициям ВАС РФ требования к предмету договора аренды стали менее строгими.
 
    Арендная плата
    По общему правилу арендная плата, ее размер, не являются существенным условием для договора аренды. В случае отсутствия в договоре условий об  арендной плате, используются условия, обычно применяемые при аналогичных обстоятельствах.
    Однако для договора аренды земельного участка размер арендной платы является существенным условием (абзац 3 пункта 3 ст. 65 ЗК РФ).  Соответственно, в случае отсутствия в договоре пункта, определяющего размер платы за пользование землей, договор будет не заключенным.
    Постановление ФАС Уральского округа от 04.08.2010 N Ф09-6160/10-С6 по делу N А50-39227/2009
Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства (договор аренды от 22.09.2008 N 079-080, приказы от 16.05.2007 N 1132-з, от 08.12.2008 N 1776-з), а также принимая во внимание то, что общество "Автоколонна 1595", не согласившись с размером арендной платы, обращалось к департаменту с требованием подписать договор на иных существенных условиях, возвратив департаменту 2 экземпляра оспариваемого договора, а департамент при названных обстоятельствах обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю с заявлением о регистрации договора аренды при наличии лишь одного его экземпляра, суды сделали правильный вывод о том, что до осуществления государственной регистрации договора между сторонами не было достигнуто соглашение в отношении существенного условия договора аренды - размера арендной платы, поэтому согласно положениям ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 22.09.2008 N 079-080 не может считаться заключенным.
 
    Способ определения размера арендной платы устанавливается сторонами в договоре самостоятельно. При этом важно отметить то, что изменение размера арендной платы по соглашению сторон возможно не чаще 1 раза в год. При этом соглашение об изменении размера арендной платы для договора, заключенного на срок более 1 года, также подлежит государственной регистрации..
    Постановление ФАС Поволжского округа от 21.10.2009 по делу N А12-19720/2008
    При этом договором аренды земельного участка от 27.05.2003 N 4844 предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы (существенного условия договора), а не механизм фактического применения арендной платы.
    Учитывая, что сторонами произведено изменение условий договора в части размера арендной платы, соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка подлежало также обязательной государственной регистрации (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
 
    Однако в случае, если механизм изменения размера арендной платы прямо предусмотрен договором, регистрация таких изменений не требуется, как и создание дополнительного соглашения об изменении арендной платы.
 
    Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 2015/10 по делу N А40-26457/09-54-204
Соглашаясь с доводами суда апелляционной инстанции, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также считает, что пункт 7 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому исполнение арендодателем его условий представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
 
    Срок договора аренды
    Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на не определенный срок. Для аренды срок не является существенным условием, поэтому в случае отсутствия в договоре условия о сроке, он считается заключенным на неопределенный срок.
    Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
    "...4. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
 
    По общему правилу, стороны могут самостоятельно устанавливать сроки договора аренда, однако, для земель определенных категорий и назначения установлены свои особенности:
    1) договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначений может быть заключен на срок не более 49 лет, законами субъектов в зависимости от разрешенного использования устанавливаются минимальные сроки аренды;
     2) договор аренды государственного или муниципального земельного участка, находящегося в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может быть заключен на срок больший, чем срок резервирования земель;
     3) договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд или изыскательских работ заключается на срок не более 1 года.
     При заключении договора на больший срок, чем указанные выше, считается, что он заключен на максимально возможный по закону срок.
 
     Форма договора аренды
     Письменная форма обязательна для договора аренды в случае, если он заключен на срок более 1 года,  а также, если одной из сторон является юридическое лицо.
Если договор аренды предусматривает право последующего выкупа земельного участка, то соблюдение письменной формы договора обязательно, так как такой договор будем смешанным договором аренды и купли-продажи.
     Государственная регистрация обязательна для договоров на срок более года 1 года. Для договоров, заключенных на меньший или неопределенный срок, регистрация не обязательна.
     Определение ВАС РФ от 27.12.2012 N ВАС-17293/12 по делу N А53-212/2012
     Довод заявителя о незаключенности договора аренды от 29.03.2010, заключенного на неопределенный срок, в связи с отсутствием его государственной регистрации был рассмотрен судами и отклонен, поскольку по смыслу статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация договора не требовалась.
 
      При этом отсутствие государственной регистрации договора аренды сроком более года не означает, что договор автоматически признается незаключенным. Об этом говорит пункт 14 Постановления Пленума ВАС № 73 от 25 января 2013 года. ВАС РФ поясняет, что пользование имуществом должно осуществлять и оплачиваться сторонами в соответствии с принятыми на себя обязательствами.
Иными словами, стороны должны исполнять принятые друг перед другом обязательства. Отсутствие государственной регистрации в данном случае значения не играет. Другое дело, что для третьих лиц права, предоставленные таким договором аренды, последствий  влечь не будут. К примеру, арендатор не будет обладать преимущественным правом на заключение договора на новый срок,  а переход права собственности на земельный участок другому лицу повлечет за собой расторжение или изменение договора аренды, то есть в данном случае аренда не сохранится при переходе права собственности, как обычно.
 
     Примечание: Регистрация договора аренды с 1 марта 2013 года была отменена Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Однако Федеральным законом от 04.03.2013 N 21-ФЗ, регистрация договора аренды вновь вернулась, а положения, ее отменяющие, утратили силу. Соответственно, возможность не регистрировать договора аренды сроком более 1 года просуществовала всего три дня.
 
     Субаренда земельного участка
     Особенностью субаренды земельного участка является то, что ч. 6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ (далее – ЗК РФ) установлено, что передача земли в субаренду возможна без согласия собственника земли при условии его уведомления. Данная норма является специальной по отношению к требованию ГК РФ о получении согласия собственника.
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
15. …Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
 
     При этом договором может быть установлено, что для сдачи земельного участка в субаренду необходимо получить согласие собственника. Данное согласие может быть   выражено в отдельном документе, следовать из переписки между сторонами и т.д. Если в согласии арендатора не указана конкретная сделка, это означает, что речь идет об общем согласии на любую сдачу земли в субаренду.
    Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 N 15АП-357/2010 по делу N А32-25718/2009
    Поскольку пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте, Арбитражный суд Краснодарского края пришел к правильному выводу, что указанного письма от 26 декабря 2007 года достаточно для того, чтобы все названные сделки субаренды считались совершенными с согласия арендодателя. Из содержания письма Комитета не следует, что он одобрял какую-то конкретную сделку, а поэтому имеются все основания полагать, что, выдав указанное письмо, арендодатель дал общее согласие на заключение договоров субаренды. В тексте письма употреблено множественное число "договоры субаренды", не установлены какие-либо ограничения по субъектному составу либо временному периоду.
 
     Отсутствие согласия арендодателя на сдачу земли в субаренду, если получение такого согласия предусмотрено договором, влечет ничтожность договора о субаренде участка.
 
     Аренда с последующим выкупом земельного участка
     Очень часто стороны заключают договор аренды земельного участка с возможностью последующего выкупа. При этом важно понимать, что такой договор будет смешанным. На него в полной мере распространяются не только правила об аренде, но правила о  купле-продаже. 
    Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04 по делу N А56-36561/03
Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.
Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.
           
    Соответственно, необходимо проследить, чтобы в договоре были соблюдены все требования к купле-продаже земельных участков. В частности, это касается существенных условий купли-продажи земельного участка, а именно предмета и цены договора.
     1) Если арендованный земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, это приведет к тому, что условия о выкупе не будут действовать, так как в данной части договор будет не заключенным, ведь для купли-продажи требование о кадастровом учете земельного участка является обязательным.
     Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.10.2010 по делу N А31-8310/2009
    Из содержания приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
    В рассматриваемом случае в договоре купли-продажи от 30.05.2006 N 01-КЗ отсутствует кадастровый номер земельного участка. Доказательств постановки спорного земельного участка на кадастровый учет в материалы дела не представлено, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в упомянутом договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект гражданских прав, и обоснованно счел данный договор купли-продажи незаключенным.
           
     2) Обязательно указание на цену земельного участка (выкупную стоимость), иначе договор будет признан незаключенным.
     Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04 по делу N А56-36561/03
     Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.
     В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
    Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене земельного участка.
    Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2010 N Ф09-6216/10-С3 по делу N А60-54649/2009-С12
Дав толкование условиям договоров аренды от 25.12.2006 N 09-137008000/04-81/2006, от 26.03.2007 N 09-137008001/04-15/2007 в порядке ст. 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и исследовав представленные доказательства в совокупности, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали на то, что данные договоры аренды с правом выкупа не могут быть признаны заключенными в указанной части, так как не представляется возможным установить стоимость выкупаемого оборудования..."
           
    Как можно увидеть, договор аренды с последующим выкупом обладает большим количеством особенностей из-за своего смешанного характера. Кроме особых требований к предмету и цене, необходимо соблюдение письменной формы, о чем уже говорилось выше. Необходимо учитывать и другие особенности договора купли-продажи земельного участка (смотри статью «Особенности заключения сделок с землей: договор купли-продажи»).
                       
     Надеемся, что данная статья поможет хотя бы немного разобраться в специфике аренды земельного участка. К сожалению, в одной статье невозможно описать все возможные случаи, учесть все потенциальные вопросы. Каждая конкретная ситуация, сделка требует своего подхода, внимательного изучения и оценки. Поэтому в случае возникновения затруднений с заключением договора аренды земельного участка рекомендуем обращаться за квалифицированной юридической помощью и юридическими консультациями.
 
Юрисконсульт Группы Компаний «АВАЛЬ»

Гаврильева Дарина Алексеевна

Актуальность информации уточняйте у специалистов ГК АВАЛЬ по телефону (343) 222-10-20