Споры, возникающие при передаче управления ТСЖ

Собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать один из трех способов управления домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений;

2. управление управляющей организацией;

3. управление товариществом собственников жилья либо жилищным иди иным специализированным потребительским кооперативом.

Непосредственное управление домом изначально было предназначено для домов с небольшим количеством квартир, для больших домов такой способ управления будет просто неудобен.

Управляющая организация (УК) - коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами на основании договора управления.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

Управление ТСЖ является неким промежуточным звеном между непосредственным управлением домом и УК. В чем же преимущества ТСЖ перед УК?

• справедливо считается, что одним из главных преимуществ ТСЖ перед УК является особое отношение ТСЖ к дому, так как ТСЖ создается и управляется жильцами дома, которые бережнее относятся к собственному имуществу, чем посторонняя, пусть и хорошая, УК;

• собственники помещений принимают непосредственное участие в принятии решений по управлению домом, формировании органов управления ТСЖ;

• все средства, полученные ТСЖ, идут на содержание дома, оно не может тратить полученные от жильцов средства на иные цели;

• собственники, могут контролировать расходование средств ТСЖ, определять то, какие ремонтные или другие работы нужно провести.

• возможно получение дополнительных доходов от сдачи в аренду общей собственности.

Неудивительно, что сегодня все больше и больше принимается решений о выборе в качестве способа управления ТСЖ вместо УК. В связи с этим представляет интерес то, с чего ТСЖ должно начать свою деятельность.

После проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о создании ТСЖ и государственной регистрации ТСЖ необходимо принять «бразды правления» из рук прежней управляющей компании.

Возникает вопрос: как оформить передачу управления домом?

Несмотря на бытовавшее когда-то мнение, передавать и принимать многоквартирный дом, а также ставить его на баланс ТСЖ не нужно. Общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем собственникам помещений этого дома, находится в их общей долевой собственности. И даже, если дом находится на балансе государственных или муниципальных органов, учреждений или предприятий, он подлежит списанию с баланса. (Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14316-РМ/07 "О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления").)

В этой ситуации лучше всего составить акт о состоянии общего имущества, который подписывается представителями прежней УК и ТСЖ. Данный акт позволит оценить работу прежней УК по управлению домом, кроме того ТСЖ сможет на его основании оценить состояние вверенного ему имущества, составить план работ по обслуживанию и ремонту. Ни для кого не секрет, в каком плачевном состоянии может находиться дом у нерадивой управляющей компании. На практике иногда еще дополнительно составляют соглашение или акт о передаче управления домом.

Однако обязанности по составлению данных документов нет. Вообще законом не определен порядок передачи управления от старой управляющей организации к новой.

Законом установлено лишь положение о том, что прежняя управляющая организация обязана передать новой (в нашем случае – ТСЖ) всю техническую документацию на дом и иные связанные с управлением домом документы (пункт 10 статьи 162 ЖК РФ).

Техническая документация нужна для управления домом. Хотя ее отсутствие и не препятствует ТСЖ управлять домом, однако, существенно его осложняет. Для восстановления документов потребуется большое количество времени, кроме того ТСЖ придется нести определенные денежные затраты.

Соответственно, после проведения общего собрания, на котором было принято решение о создании ТСЖ, следует направить Управляющей компании уведомление о расторжении договора в связи с изменением способа управления многоквартирным домом и с требованием о передаче технической документации.

ТСЖ обязано принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Что входит в техническую документацию? Это документы технического учета жилищного фонда, акты осмотра, проверки состояния общего имущества, инструкция по эксплуатации жилого дома, копии кадастровых, градостроительных планов, проектная документации на дом и другие документы, например, регистрационные или поквартирные карточки.

К сожалению, на практике очень часто возникают проблемы с передачей технической документации. Прежние Управляющие организации отказываются передавать документы или заявляют об их утере. А иногда свой отказ по передаче документов Управляющие компании и вовсе обосновывают тем, что при создании ТСЖ допущены серьезные нарушения, оно действует незаконно, следовательно, именно УК по-прежнему должна управлять домом. И так, спор о передаче документов может перейти в спор о легитимности создания и деятельности ТСЖ.

При отказе УК от передачи технической документации ТСЖ следует обратиться в суд с иском об обязании передать техническую документацию.

Разберем подробнее некоторые причины отказа УК в предоставлении технической документации, а также то, какие доводы против них можно привести:

1. УК утверждает, что расторжение договора с ней произведено незаконно, срок заключенного с ней договора еще не истек, а одностороннее расторжение договора возможно лишь в случае нарушения УК условий договора (п. 8.2. статьи 162 ЖК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом может быть в любое время изменен общим собранием собственников.

Кроме того изменения, внесенные в п. 8.2. статьи 162 ЖК РФ Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ, позволяют в одностороннем порядке отказаться от исполнения в договоре в случае выбора новой управляющей организации или изменения способа управления.

Пример:

Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14

Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

2. УК заявляет о несоблюдении порядка расторжения договора, так как согласно п. 8.2. статьи 162 ЖК РФ решение о расторжении договора должно быть принято на общем собрании собственников.

При принятии решения о создании ТСЖ собственники не всегда включают в повестку дня пункт об отказе от услуг прежней УК, что дает основание УК заявлять о несоблюдении порядка расторжения договора. Однако решение о выборе нового способа управления само по себе предполагает отказ от договора с УК.

Пример:

Постановление ФАС Московского округа от 15.05.2012 по делу N А40-71500/11-94-599

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение в изложенной части, сослался на то, что из протоколов общего собрания собственников помещений следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался.

…Однако судом апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.

По смыслу приведенных положений жилищного законодательства изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией. Данный вывод согласуется и со сформированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 15.07.2010 N 1093/10 правовой позицией, согласно которой недопустимо одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом.

3) УК не может передать техническую документацию, так как документация утеряна или же она ей никогда и не владела.

Утеря или отсутствие у прежней УК технической документации не является основанием для освобождения от обязанности по передаче документации. В подтверждение данной позиции можно привести правовую позицию Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации.

Пример:

Постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09 по делу N А40-73182/08-19-483

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.

Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).

4) УК утверждает, что ТСЖ действует незаконно, при его создании не соблюден установленный законом порядок (например, нарушен порядок проведения общего собрания собственников, при голосовании не достигнут необходимый кворум).

Недостаточно заявить о нарушении порядка проведения общего собрания собственников, в данном случае УК должна предоставить доказательства того, что протокол о создании ТСЖ признан недействительным.

Пример:

Постановление ФАС Уральского округа от 26.07.2012 N Ф09-6876/12 по делу N А07-15062/2011

Оценив в порядке, предусмотренном нормами ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленный в материалы дела протокол общего собрания собственников многоквартирного дома от 01.06.2010 N 1, приняв во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих признание названного протокола недействительным, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что собственниками помещений принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом - управление товариществом собственников жилья. В качестве управляющей организации избрано ТСЖ "Искра".

Однако в случае, если УК предоставит доказательства того, что протокол общего собрания является недействительным, суд признает, что порядок проведения общего собрания не был соблюден, договор с прежней УК не был расторгнут и откажет в удовлетворении иска.

Пример:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2011 по делу N А46-4843/2010

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда города Омска от 28.07.2010 по делу N 2-2218/10 протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 7 по улице Коммунальная в городе Омске от 23.09.2009, на который ссылается ООО "УК "ЖКХ Сервис" в обоснование иска, и принятые по нему решения, а также договор управления многоквартирным домом N 7 по улице Коммунальная в городе Омске, заключенный 14.10.2009 между собственниками помещений жилого дома и истцом, признаны недействительными.

Поскольку порядок расторжения договоров управления многоквартирным домом, предусмотренный нормами жилищного законодательства, собственниками помещений не соблюден, и отсутствуют основания для их прекращения, суды правильно отказали в удовлетворении иска.

В большинстве случаев споры о передаче технической документации фактически являются спорами о незаконности расторжения договора с прежней УК, обусловленной нежеланий УК передавать ТСЖ управление домом. Решение суда об удовлетворении иска ставит точку в споре о том, кто обладает правом на управление домом, ТСЖ или прежняя управляющая компания.

Юристы ГК «АВАЛЬ» готовы оказать помощь, как при создании ТСЖ, так и при разрешении любых правовых проблем, возникающих в процессе деятельности товарищества, в том числе при спорах с бывшей управляющей организацией.

Юрисконсульт Группы Компаний «АВАЛЬ»  Д.А. Гаврильева
222-10-20, 222-10-30

При создании ТСЖ очень важна квалифицированная юридическая помощь. Обращайтесь за консультацией юриста к специалистам ГК «АВАЛЬ». 

Актуальность информации уточняйте у специалистов ГК АВАЛЬ по телефону (343) 222-10-20