Иск об определении порядка пользования квартирой, находящейся в общей собственности

В юридический отдел ГК Аваль обратился клиент с задачей защитить его интересы в одном из районных судов города Екатеринбурга. Дело в том, что сестрой нашего клиента был подан иск об определении порядка пользования имуществом, находящимся в общей собственности, а именно трехкомнатной квартирой, в которой собственниками являлись наш клиент (2/3 в праве общей собственности) и его сестра (1/3 в праве общей собственности). Сестра просила суд установить порядок пользования общей квартирой, закрепив за ней право пользования комнатой средней по площади, которая закрывается на ключ, остальные две комнаты оставить в пользовании нашего доверителя. В отношении мест общего пользования (кухня, коридор, туалет, ванная, балкон) установить равный для всех собственников порядок пользования.

После сбора предварительной информации было выяснено, что указанному иску предшествовала ситуация, когда сестре понадобились деньги, и она предложила нашему клиенту выкупить ее долю по завышенной не рыночной цене. Наш доверитель отказался, после чего сестра и обратилась с указанным иском в суд.

Мотивы сестры были с одной стороны понятны (косвенно вынудить родственника «попрощаться», заставив его выкупить ее долю по неоправданно высокой цене, начав судебные споры, которые по времени и нагрузке для обычного гражданина очень затратны). С другой стороны, не ясно, чего бы добилась сестра, выделив через суд себе право пользование конкретной комнатой, ведь не продать, не сдать ее без согласия второго собственника, она бы все равно не смогла. Единственное, что бы смогла сделать сестра, это заселиться и жить в данной комнате, но, при этом требования о вселении и передаче ключей заявлено не было. Кроме того, у нее и без выдела в пользование отдельной комнаты, всегда было право пользоваться всей квартирой, и в любой момент приехать, и заселиться, в чем ей никто не препятствовал.

Исходя из анализа сложившейся ситуации, стало ясно, что цели проживания в отдельной комнате родственница (Истец) не преследует, а ее обращение в суде указанным иском – это, своего рода, манипуляция с целью принудительного выкупа ее доли нашим клиентом (Ответчик).

Перед юристами была поставлена цель добиться отказа в удовлетворении необоснованных требований об установлении порядка пользования общей квартирой.

Что говорит нам на эту тему действующее законодательство и судебная практика.

Возможность пользоваться какой-либо частью квартиры (комнатой) фактически означает возможность проживания в ней.

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.  Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В силу п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от 20.11.2008 № 831-О-О: Разнообразие обстоятельств, влияющих на определение порядка пользования общим имуществом, делает невозможным установление их исчерпывающего перечня в законе. Вопрос о том, каким образом устанавливается порядок пользования комнатами в квартире, находящейся в общей долевой собственности, разрешается в каждом случае судом с учетом конкретных обстоятельств.

Помимо этого, нужно доказать, что доля истца является существенной (на ней возможно реальное проживание), а истец имеет реальный интерес в пользовании этой долей (например, по причине отсутствия другого жилья). Данный довод находит отражение в судебной практике. Например, в Апелляционном определение Московского городского суда от 12.05.2015 по делу № 33-6074/15, Определение Московского городского суда от 11.04.2014 № 4г/6-3124/2014.

Следует знать, что наличие у истца права собственности на долю в квартире не является безусловным основанием для определения порядка пользования помещением, поскольку пользование жилым помещением предполагает проживание в нем (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.04.2014 по делу № 33-10685).

Процесс

В ходе судебного разбирательства юристами ГК Аваль посредством заявленного ходатайства об истребовании доказательств, была получена информация из Росреестра о том, что Истцу (сестра нашего клиента) помимо доли в спорной квартире, принадлежит на праве собственности доля еще в одной квартире совместно с мужем, где она и проживает. То есть было доказано, что в жилье Истец не нуждается, и цели заселения в выделяемую комнату не преследует.

Также представителем Ответчика были приведены иные доводы, которые впоследствии легли в основу судебного решения.

На момент судебного разбирательства в квартире постоянно проживал Ответчик. Данная квартира является для Ответчика единственным жильем на праве собственности, что было доказано путем получения ответа из Росреестра на судебный запрос. Кроме того, Ответчик, начиная с 2006 года, полностью самостоятельно оплачивал коммунальные платежи (о чем свидетельствуют квитанции и иные документы от управляющей компании, представленные в материалы дела). То есть именно Ответчик нес бремя содержания недвижимости, постоянно проживал, и проживает в данное время в спорной квартире.

Совместное проживание родственников просто невозможно в связи с конфликтом, вызванным действиями Истца по принуждению Ответчика к продаже квартиры, и последующим отказом Ответчика.

При этом Истец даже не пытался договориться с сособственником о режиме использования жилого помещения в досудебном порядке. Доказательств того, что Ответчик как-либо препятствует проникновению в квартиру, отсутствуют

Заявляя о выделе в пользование комнаты в квартире, Истец злоупотребляет своим правом, и проживать в ней фактически не собирается. В данной жилплощади Истец не нуждается, так как имеет для этого другую недвижимость, где проживает вместе с мужем.

Суд первой инстанции, а затем суды апелляционной и кассационной, согласившись с нашей позицией, отказали в удовлетворении требований Истца.

Как верно было установлено в судебных актах: «Истец изначально не заявляла о нуждаемости на вселение и проживание в квартире, а, следовательно, на использование квартиры по ее прямому назначению – для проживания. При этом, никаких доказательств обоснованности нуждаемости во вселении и проживании в квартире стороной истца так и не было представлено при рассмотрении дела. Заявленные истцом требования и фактическое поведение, в том числе, процессуальное, свидетельствует об отсутствии нуждаемости в фактическом использовании спорного жилого помещения для проживания, а имеет иные цели.

Кроме того, истец не указывала на то, что ответчик ей чинит препятствия, как долевому собственнику, в осуществлении полномочий собственника по содержанию и пользованию жилым помещением, что также свидетельствует о незаинтересованности в использовании жилого помещения для проживания».

Таким образом, интересы нашего доверителя были защищены.

Юристы ГК Аваль имеют большой опыт ведения различных судебных споров с недвижимостью. Ждем Вас на консультацию, ответим на все правовые вопросы.