Спор по текущему ремонту. Суды помогли арендатору отстоять свои права

Ситуация

В юридической практике споры между арендатором и арендодателем - это довольно популярная категория дел. Нередко дело доходит до суда именно потому, что стороны должным образом не разграничили обязанности по содержанию и ремонту арендуемого имущества при подписании договора аренды.

Осенью 2025 года до Верховного суда РФ дошло одно из подобных дел, где не совсем добросовестный арендодатель хотел возложить на арендатора расходы по ремонту помещения в полном объеме.

процесс

Исходя из фабулы дела, стороны согласовали в договоре обязанность арендатора поддерживать помещения в приемлемом состоянии и проводить текущий ремонт. Немаловажно отметить, что ремонт в обязанности арендатора по договору входил именно «текущий».

Кроме того, в договоре было прописано условие, что арендодатель сможет проверять здание раз в месяц, и выявлять недостатки по его содержанию, чем он и воспользовался.

После одного такого осмотра арендодатель выставил арендатору требование - сделать текущий ремонт в течение 14 дней, и устранить 1584 выявленных недостатка. Кроме того, за каждый день просрочки арендатор должен был выплачивать неустойку в размере 1% от суммы 58,5 млн. рублей.

Арендатор с данным требованием категорически не согласился, ремонт делать не стал, тогда арендодатель обратился в суд.

Первая судебная инстанция поддержала требования арендодателя. Апелляция же усомнилась в том, что все требуемые работы относятся к текущему ремонту, на основании чего была назначена экспертиза. Судебная экспертиза установила, что к текущему ремонту относилась лишь небольшая часть работ, а остальные - к капитальному, который должен производить сам арендодатель. Суд обязал арендатора устранить только «текущие» недостатки, и назначил разумный срок - 4 месяца, а также была снижена неустойка до 5000 рублей в день за каждый день просрочки.

результат

Когда дело дошло до Верховного суда, ВС РФ согласился с судом апелляционной инстанции, придя к следующим выводам:

«Суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что для определения характера недостатков объекта аренды, причин их образования, способов устранения, необходимо назначение судебной экспертизы.

Согласно выводам эксперта, только часть позиций, указанных в акте от 7 декабря 2022 г., относится к текущему ремонту в соответствии с пунктом 2.4.7 договора.

Основной причиной образования недостатков является нормальный физический износ. Некоторые недостатки, указанные в акте, на момент проведения экспертизы устранены.

Учитывая объем и характер выполнения работ по текущему ремонту, определенных экспертом, суд апелляционной инстанции счел возможным и разумным установить срок исполнения обязательств - 4 месяца с даты вступления в законную силу судебного акта.» (Определение ВС РФ от 23.10.2025 по делу № А41-73017/2023).

Юристы ООО ГК «Аваль», имея большой опыт в составлении договоров и сопровождении сделок, помогут Вам провести правовой анализ проекта договора аренды и иных документов любой сложности, чтобы не допустить ущемления Ваших прав в будущем. Приглашаем на консультацию.

Ведущий юрисконсульт ООО ГК «Аваль»

Дунаева Анастасия Сергеевна

Тел.:8 343 222-10-20, 8 953 045 53 66

e-mail: urist6@ua-aval.ru

Сопутствующие услуги

По данному делу ГК «Аваль» оказывает комплекс услуг от консультации до конечного результата

Юридические услуги, представительство в суде для физических лиц