Безопасность сделки жилой недвижимости

Покупка жилья является волнующим и значимым событием в жизни каждого человека. Поэтому подходить к такому событию необходимо с большой ответственностью и знанием дела. Большинство людей, желающих купить-продать недвижимость, обращаются к риэлтору,  надеясь, что профессиональный риэлтор защитит их от всевозможных рисков. Однако покупка жилья с помощью риэлтора не является гарантией безопасности сделки. О том, что необходимо знать покупателю, покупая жилую недвижимость, пойдёт речь в данной статье.

Чтобы обезопасить сделку, покупателю, прежде всего, необходимо знать о возможных рисках, которые существуют при покупке жилой недвижимости. Существуют такие риски как покупка жилья, на которое третьи лица имеют право постоянного проживания, покупка жилья, находящегося в залоге, а также риск признания сделки в будущем недействительной.

При покупке недвижимости не стоит полностью полагаться на риэлтора.

Во-первых, зарегистрировать сделку и обезопасить сделку – это совершенно разные вещи. Далеко не каждый риэлтор в состоянии сделать второе.

Во-вторых, у риэлтора одна цель – заключить сделку и получить за это свой процент. О безопасности сделки на будущее заботятся лишь немногие риэлторы.

В-третьих, мошенники почти всегда действуют через риэлтора. Изобличить мошенника обычному покупателю невозможно.

Обезопасить сделку на 99 % могут:

- риэлтор, который за более высокий процент принимает на себя обязательство возместить убытки на случаи оспаривания сделки,

- юрист, занимающийся проблемными вопросами купли-продажи жилой недвижимости.

Необходимо понимать, что есть стандартный пакет документов, без которого сделка не может быть зарегистрирована и расширенный пакет документов, без которого можно зарегистрировать сделку, но при его отсутствии в будущем могут возникнуть проблемы.

В стандартный пакет документов входят:

1. правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт на помещение, если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в государственном кадастре недвижимости,

2. если на стороне продавца имеются несовершеннолетние, то согласие органа опеки на заключение сделки,

3. если продавцом выступает одно лицо, состоящее в браке, то нотариальное согласие второго супруга или супруги,

4. в некоторых случаях помимо свидетельства о праве собственности в Регпалату необходимо также предоставлять свидетельство о праве на наследство.

Например, в случаях, когда продавцом выступает овдовевший супруг или супруга, который в период брачной жизни оформил в свою собственность недвижимое имущество. По закону, имущество приобретённое в период брачной жизни, не важно на кого оно оформлено, признаётся совместной собственностью супругов. После смерти одного из супругов открывается наследство, и если отсутствует завещание, то помимо пережившего супруга в состав первой очереди наследников входят дети и родители наследодателя. Поэтому, если один из супругов умер, а недвижимость приобреталась в период брачной жизни, то Росреестр потребует от продавца документ о том, что он в единоличном порядке принял наследство.

Если вы хотите обезопасить свою сделку на будущее, то помимо стандартного пакета документов, необходимо запрашивать:

Нередко управляющая компания выставляет новому собственнику платежи по долгам прежнего собственника. Чтобы потом не пришлось доказывать, что вы не потребляли тот объём, который вам предъявляют, следует запрашивать такую справку. Однако бывали случаи, когда управляющая компания не снимала показания с приборов учёта и выдавала справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. А когда новый собственник заселялся, управляющая компания снимала показания и выставляла ему счёт за всё, что «набежало». Поэтому мы рекомендуем сразу, как только вы оформили право собственности на квартиру, приглашать представителя управляющей компании фиксировать показания приборов учёта на дату въезда.

Обычно покупатель смотрит, если в квартире никто не прописан, то всё нормально и покупает квартиру. Однако отсутствие прописанных в квартире лиц ещё не гарантирует чистоту сделки. Так, если у прежнего собственника в квартире были прописаны члены семьи, которые дали своё согласие на приватизацию, то такие лица сохраняют бессрочное право пользования помещением и после его отчуждения. При этом, если такой член семьи был осужден к лишению свободы, то само собой он был выписан из квартиры, однако право на проживание в ней за ним сохранилось. Иными словами возможна такая ситуация, при которой вы купили квартиру, в которой никто не был прописан, а через пару лет, член семьи бывшего собственника вернётся из мест лишения свободы и принудительно вселится в вашу квартиру чрез суд. Чтобы такого не случилось, необходимо смотреть не только на отсутствие прописанных в квартире лиц, но и на основание снятие их с учёта.

Данный документ необходим, чтобы исключить возможность покупки помещения с самовольной перепланировкой или переустройством. Технический паспорт отличается от кадастрового тем, что в нём более детально дано техническое описание объекта недвижимости, с указанием данных о самовольной перепланировке. В техпаспорте не должно быть "красных линий", которыми отмечаются самовольные перепланировки и переустройства. Если в техпаспорте нет красных линий, то рекомендуется осмотреть помещение на предмет его соответствия плану БТИ, чтобы полностью исключить обман. Покупатель должен знать, что за самовольную перепланировку всю ответственность после сделки будет нести он, даже если перепланировка была сделана до него.

Данный документ необходим, чтобы исключить покупку квартиры, находящейся в залоге.  Дело в том, что по Закону об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На  практике приходилось сталкиваться с случаем, когда в Регпалату предоставлялось поддельное согласие залогодержателя. Необходимо помнить, что если купленная квартира окажется в залоге, то залогодержатель сможет через суд наложить на неё взыскание, поэтому на должностное лицо Регпалаты надеяться не стоит. Срок у выписки 1 месяц.

Человек может быть как недееспособным, так и ограниченно дееспособным. Чтобы проверить, не является ли человек недееспособным, или ограниченно дееспособным, необходимо потребовать справку из нарко- и психоневрологического диспансера о том, что гражданин не состоит у них на учёте. В настоящее время ограниченно дееспособными судом могут признаваться граждане, злоупотребляющие спиртными напитками или наркотическими средствами. Однако со 2 марта 2015 года ограниченно дееспособными смогут быть также признаны люди, страдающие пристрастием к азартным играм, а потому, в будущем узнать, ограничен человек в дееспособности или нет, станет намного труднее.

Далеко не каждый риэлтор будет запрашивать у продавца расширенный пакет документов. Поэтому если вам не нужны сюрпризы при покупке недвижимости, лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

На предоставлении документов меры по обеспечению безопасности сделки не заканчиваются. Финальным этапом является передача денег. Обычно покупатель производит оплату в день подачи документов на регистрацию, что не безопасно, так как вторая сторона может отозвать документы из регистрации. Идеальным вариантом для покупателя является передача денег продавцу после регистрации права собственности. Однако продавцы не охотно соглашаются на такие условия оплаты, так как им нужны гарантии получения денег.

Тем не менее, существуют способы оттягивания во времени момента оплаты до регистрации права собственности, при которых продавец гарантированно, независимо от покупателя, сможет получить свои деньги.

Первый способ – это передача денег на хранение в банковскую ячейку. Покупатель заключает с банком договор на хранение ценностей и кладёт деньги в ячейку  на условиях, что продавец сможет забрать эти деньги в определённый срок, при наличии зарегистрированного договора купли-продажи.