Как обезопасить себя при покупке недвижимости

Покупка недвижимости - это всегда серьезный шаг, который должен быть тщательно обдуман. При принятии решения о покупке, во внимание должны приниматься не только физические характеристики объекта, такие как его местоположение, планировка, но и совокупность характеристик юридического свойства.

На практике нередко возникают ситуации, когда Покупатель объекта, приняв все меры должной осмотрительности, осмотрев объект (квартиру, офис, склад, пр.), проверив правоустанавливающие документы на объект, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и личность Продавца, тем не менее, попадает в ситуацию, в которой Покупатель может потерять и купленный объект, и денежные средства, или получить вместе с правом собственности на объект дополнительную головную боль в виде судебных разбирательств с лицами, которые считают что сделка нарушает их права.

Так, при принятии решения о покупке недвижимости, необходимо, кроме прочего, учитывать:

• историю владения объектом недвижимости. Слишком частая смена собственника должна насторожить Продавца. В ряде случаев, это может быть признаком того, что объект приобретался без цели владения и пользования, а с формальной целью передачи прав для придания последующим сделкам видимости юридической чистоты;
• основания перехода прав на объект. Переход прав в порядке наследования, например, нуждается в дополнительной проверке обстоятельств наследования на предмет выявления наследников, права которых могли быть ущемлены, и которые сохраняют право оспаривания прав собственности Продавца;
• рыночность условий сделки. Слишком низкая цена объекта, по сравнению с средней по рынку за аналогичный объект, является тревожным сигналом, и свидетельствует о необходимости более углубленной проверки юридической чистоты объекта и/или Продавца;
• в случае с жилой недвижимостью (квартиры, дома), когда среди собственников есть несовершеннолетние, необходимо проверить разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки;
• в случае, если Продавец – физическое лицо, необходимо убедиться, что именно Продавец вправе единолично распоряжаться объектом, либо убедиться в том, что иные лица не имеют никаких притязаний на объект. В настоящее время, довольно часто можно встретить семьи, в которых между супругами заключен брачный договор, которым могут быть установлены специальные условия по распоряжению имуществом супругов;
• отсутствие задолженности Продавца по коммунальным услугам;
• риск признания кого-либо из бывших собственников банкротом, что влечет за собой возможность оспаривания заинтересованными лицами сделок должника-банкрота, в том числе, Вашей сделки, по основаниям, предусмотренным Федеральным Законом «О несостоятельности (банкротстве)». Например, организация-застройщик признана банкротом, что влечет за собой потенциальную угрозу оспаривания сделок, предполагающих переход права собственности на объект третьим лицам.

Обозначенные выше рекомендации являются далеко не полным перечнем юридических рисков, которые необходимо учитывать при принятии решения о покупке. С развитием информационных технологий, ростом числа сделок на рынке недвижимости, совершенных с использованием электронно-цифровой подписи, каждый день появляются новые угрозы. Знание актуальных тенденций судебной практики по спорным ситуациям, возникающим на рынке недвижимости, владение актуальными подходами к анализу рисков и их минимизации, является залогом эффективного анализа рисков по каждой сделке.

В чем преимущество «независимой» экспертизы сделок с недвижимостью? Как известно, риэлторский бизнес строится на продажах. В большинстве случаев, риэлтор (агент по недвижимости, посредник) свое вознаграждение получает в случае завершения сделки, то есть, когда объект уже передан Покупателю, а денежные средства за объект получены Продавцом. При таких обстоятельствах, риэлтор имеет материальную заинтересованность в том, чтобы сделка состоялась. В таких условиях, однозначно заявлять о том, что риэлтор беспристрастно оценивает все риски Покупателя, не приходится.

Дополнительной гарантией безопасности сделки все-же можно считать участие банка в сделке, в случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением кредитных средств с оформлением объекта в залог, поскольку специалисты банка, обладающие необходимой квалификацией, проводят проверку участников сделки и самого объекта. Но не все сделки проводятся с участием банка, и кроме того, банковские алгоритмы тоже имеют свои «пробелы».

Юристы ГК Аваль имеют богатый и успешный опыт юридической экспертизы сделок с недвижимостью, а также защиты интересов своих доверителей в Арбитражных судах и судах общей юрисдикции по спорам, вытекающим из сделок с недвижимостью. К нам обращаются клиенты – физические и юридические лица, заинтересованные в покупке недвижимости – квартиры, комнаты, офиса, склада, производственных помещений, определившиеся с выбором конкретного объекта для покупки. Мы на основании представленных документов проводим юридическую экспертизу документов, анализируем риски, разрабатываем предложения по их минимизации. Наша услуга направлена на то, чтобы предоставить Покупателю максимум информации для принятия взвешенного решения о совершении сделки, ее структурировании, и/или цене покупки, с учетом рисков.