Особенности признания права собственности на старые постройки

В настоящее время осталось немало зданий, построенных еще в советские времена, но не учтенных надлежащим образом. Сведения о таких постройках отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Однако это не мешает хозяевам использовать их по назначению, чем объясняется то, почему они не предпринимают никаких мер для узаконения таких сооружений.
При этом оформить надлежащим образом право собственности на подобные старые постройки  нужно хотя бы для того, чтобы иметь возможность совершать с ними различные сделки (продать, подарить, сдать в аренду и т.д.). Однако эта процедура не только требует большого количества времени и сил, но и зачастую оказывается трудновыполнимой.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

 Дело в том, что конкретный порядок оформления права собственности на постройки советских  времен, несмотря на многие годы существования такой проблемы так и не сложился. За все это время с переменным успехом применялись самые разные способы узаконения старых построек.
Предлагаем поближе ознакомиться с некоторыми из них:
1) Регистрация право собственности на постройки, как ранее возникшего права в Управлении Федеральной службы по государственной регистрации, кадастру и картографии (далее – Управлении Росреестра).
Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации (до 1998 года), признаются юридически действительными, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Однако для регистрации сделок, совершенных уже после вступления в силу Закона о государственной регистрации, требуется наличие зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество.
Для регистрации ранее возникшего права необходимо предоставить правоустанавливающие документы на здания. Такими документами могут быть:

• договора купли-продажи, дарения, меня и другие;
• свидетельство о праве на наследство;
• вступившее в силу судебное решение, которое признает прав собственности на недвижимость;
• акт о приемке в эксплуатацию законченного строительства объекта;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество;
• другие документы, подтверждающие право на имущество.

Сложность данной процедуры состоит именно в процедуре сбора необходимых документов, подтверждающих право собственности на старые постройки. За прошедшие с момента строительства данных сооружений годы документы нередко оказываются утеряны или уничтожены. Зачастую в связи с отсутствием надлежащих правоустанавливающих документов (а для каждого конкретного случая устанавливается различный состав документов) Управление Росреестра отказывает в государственной регистрации.
Однако именно этот способ легализации признан правильным судебной практикой.
Постановление Президиума ВАС от 25.09.2012 N 5698/12 по делу N А41-9398/11 сказано:
«Таким образом, у соответствующего правопредшественника общества "Агротехсервис" возникло право собственности на построенные им хозяйственным способом объекты недвижимости, которое в силу закона впоследствии перешло к обществу.
Следовательно, обществу "Агротехсервис" изначально надлежало обратиться за регистрацией ранее возникшего у него права собственности на построенные им объекты недвижимости в орган государственной регистрации, а в случае отказа последнего в регистрации - оспорить этот отказ в арбитражном суде, что обществом сделано не было».
 
Соответственно, отказ в государственной регистрации права на недвижимое имущество еще не является поражением. Сложившаяся судебная практика показывает примеры успешного обжалования таких отказов. Нередко оказывается, что те документы, которые показались недостаточными для государственного регистратора, оказываются достаточными для суда.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.11.2012 по делу N А33-2270/2012
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, а именно: акт приемки, утвержденный решением Исполнительного комитета Минусинского районного Совета народных депутатов от 19.12.1978 N 356, акт от 24.07.2000 на прием-передачу имущества и денежных средств КСП "Знаменское" правопреемнику СПК "Знаменский", а также учитывая положения статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд апелляционной инстанции постановил обоснованный вывод о наличии у СПК "Знаменское" приобретенного на законных основаниях права собственности на спорный объект недвижимости.
 
2) Долгое время для признания права собственности на старые постройки использовали ст. 222 Гражданского кодекса РФ,  применяя правила о самовольных постройках. При отсутствии у хозяев разрешительных и правоустанавливающих документов на строения это казалось лучшим из возможных выходов.
Однако с ужесточением законодательства о самовольных постройках использование такой тактики становилось все сложнее. И совсем недавно судебная практика установила, что использование норм о самовольных постройках по отношению к нежилым сооружениям, созданным до 1995 года, вовсе недопустимо.
Дело в том, что Гражданский кодекс РФ, а вместе с ним и норма ст. 222 о самовольных постройках, начал действовать только с 1995 года. Применявшееся до этого советское законодательства к самовольным постройкам относила только жилые дома.
Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12048/11 по делу N А65-26122/2010
Понятие "самовольная постройка" распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ).
Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.
Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.
Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 238/12 по делу N А50-2668/2011
Делая вывод о наличии у спорных объектов признаков самовольной постройки, суд не учел, что отсутствие у истца документов о строительстве этих объектов или разрешительной документации на строительство само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении предъявленного требования, так как здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, не могут быть признаны самовольными постройками в силу статьи 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года.
 
3) Признание права собственности на имущество в силу приобретательской давности.
Согласно статье 234 Гражданского кодекса РФ лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, приобретает право собственности на это имущество в силу приобретательной давности при условии, что оно добросовестно, открыто и непрерывно владело этим имуществом как своим собственным.
Для недвижимого имущества установлен срок приобретательной давности  в 15 лет.
Сразу следует отметить, что этот способ не подходит для тех лиц, у которых пусть и отсутствует зарегистрированное право собственности на сооружения, но имеется ранее возникшее право собственности, например, в силу его созданиям своими силами (строительство хозяйственным способом).
Установление приобретательской давности возможно 2 путями: при наличии спора – в исковом производстве, при отсутствии спора о праве – в порядке особого производства устанавливается наличие факта добросовестного, открытого и непрерывного владения.
Как правило, для приобретения недвижимости в собственность необходимо обратиться в суде с иском о признании права собственности. Ответчиком при этом является прежний собственник.
Однако при отсутствии спора о праве, то есть если прежний собственник не был и не должен был быть известен давностному владельцу, владелец может обратиться в суд в порядке особого производства. В этом случае заинтересованным лицом будет являться государственный регистратор, то есть Управление Росреестра.
При обращении в суд за установлением добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим  необходимо учитывать, что давностное владение будет (пункт 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010):
Ø  добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
Ø  открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении;
Ø  непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
Кроме того нужно отметить, что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Приобретательская давность не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Также судебная практика показывает, что суды не соглашаются с доводом о том, что собственник имущества неизвестен, если имущество было  создано в советское время, так как в данный период действовала презумпция государственной собственности на любые объекты.
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 N 15АП-1306/2012 по делу N А32-27719/2011.
Заявитель просит установить факт добросовестного, открытого и непрерывного владения строениями и земельными участками, указанными в заявлении. Основная часть объектов создана в период, когда действовал Гражданский кодекс РСФСР 1964 года. В указанный период действовала презумпция государственной собственности на любые объекты, если не имелось доказательств принадлежности их на праве собственности иному лицу, закрепленная Постановлением Пленума Верховного Суда РСФСР от 29.07.1925 "О презумпции (предположении) права собственности государства на спорное имущество".
 
Решение суда об установлении факта является основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество в Едином государственном  реестре прав.
 
В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении заявлений об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом, так как усматривают наличие в деле спора о праве. При наличии спора о праве следует обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 238/12 по делу N А50-2668/2011
Суды трех инстанций не проверили наличия указанных оснований для возникновения у общества права собственности на испрашиваемое имущество в силу приобретательной давности с учетом всех представленных в дело доказательств, не дали им правовую оценку, и без соответствующего обоснования сделали вывод о неправомерности заявленного требования.
В связи с этим оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела судом первой инстанции должна быть дана оценка имеющимся в деле доказательствам правопреемства юридических лиц, расходов по содержанию и ремонту спорных объектов, обращения в уполномоченные органы власти по вопросам проверки содержания названных объектов, документам технической инвентаризации, геодезическим картам, генеральному плану развития территории, а также иным документам, представленным истцом в подтверждение наличия оснований для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. При этом суду следует учесть, что доказательства наличия таких оснований должны оцениваться в совокупности, в объеме, имеющемся у общества, с учетом их непротиворечивости.
 
Использование приобретательской давности безусловно является одним из возможных способов признания права собственности на старые постройки, однако, следует отметить, что ее нельзя применить к большинству случаев. Так, она используется только в отношении несобственников, непрерывно владеющих имуществом на протяжении 15 лет, то есть она не применима в случае, если имущество передавалось между лицами, не являющимися правопреемниками.
 
Кроме указанных выше способов довольно часто оказывалось достаточно обращения в суд с иском о признании права собственности на строения в силу ст. 218, 219 ГК РФ, как на созданное своими силами при наличии доказательств такого создания.  
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Однако при этом следует учитывать уже приведенную выше правовую позицию ВАС РФ, согласно которой изначально надлежит обращаться за регистрацией права собственности и в случае отказа обжаловать его в судебном порядке.
Однако сам Высший Арбитражный Суд РФ в том же постановлении высказал еще одну позицию:
Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 5698/12 по делу N А41-9398/11
С учетом результатов рассмотрения настоящего дела и дела N А41-44431/09, в которых суды отказали обществу "Агротехсервис" в признании права собственности на постройки, необоснованно квалифицировав их в качестве самовольных, возможность государственной регистрации права собственности на указанные постройки в административном порядке утрачена.
Вместе с тем судебная защита прав подобных собственников недвижимости не может быть менее эффективной, чем для случаев признания судом за лицами, не являющимися собственниками, права собственности на чужое либо бесхозяйное имущество по давности владения или права собственности на возведенную ими самовольную постройку.
…Пункт 59 постановления N 10/22 допускает возможность удовлетворения судом иска о признании права собственности, заявленного лицом, чье право возникло до вступления в силу Закона о государственной регистрации и не регистрировалось в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона.
При указанных обстоятельствах и в целях правовой определенности Президиум считает необходимым отменить постановление суда кассационной инстанции и оставить в силе решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций, в которых признано право собственности общества "Агротехсервис" на спорные объекты, что является основанием для государственной регистрации этого права.
 
Следовательно, Президиум ВАС РФ установил, что суд должен эффективно защищать права собственников старых сооружений, что их судебная защита не может быть менее эффективной, чем при признании права собственности по приобретательской давности или на самовольную постройку.
Данная мысль Президиума ВАС РФ уже успешно применяется на практике судами. Даже при обращении заявителей с неправильными оформленными исковыми требованиями, такими как признание права собственности на самовольную постройку, суды могут признать право собственности на сооружение, самостоятельно определив применимую норму права.
Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2013 N Ф09-13491/12 по делу N А76-5924/2012
Руководствуясь п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, суд вправе сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Судебная защита прав подобных собственников недвижимости не может быть менее эффективной, чем для случаев признания судом за лицами, не являющимися собственниками, права собственности на чужое либо бесхозяйное имущество по давности владения или права собственности на возведенную ими самовольную постройку.
… Принимая во внимание установленные апелляционным судом обстоятельства осуществления фермерским хозяйством "Россия" строительства указанных объектов для себя в 1991 - 1993 годах, возникновения права на указанные объекты с момента их создания, а также факт правопреемства в отношении данных прав обществом "Возрождение России", суд кассационной инстанции считает правомерным удовлетворение исковых требований о признании права собственности общества на скважину, туалет и автодорогу.
 
 Как можно увидеть, в последнее время практика признания права собственности на старые сооружения более или менее начала формироваться в окончательном виде. Для того, чтобы не терять время на изменение исковых требований, подачу новых исков, обжалование судебных актов необходимо изначально определить какой способ будет наиболее правильным в конкретном случае. В связи с этим лучше всего обратиться за квалифицированной юридической помощью, чтобы не потратить впустую свое время и силы.                         
 

Перейти в раздел "Юридическое агентство. Представительство в суде."

Актуальность информации уточняйте у специалистов ГК АВАЛЬ по телефону (343) 222-10-20