Переоценка кадастровой стоимости земельного участка

 
     С момента вступления в силу п.3 ст.66 Земельного Кодекса (далее ЗК РФ), установившего, что при определении рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, споры о действительной стоимости земли не утихают уже полтора года. И это неудивительно, ведь если Ваша организация является владельцем крупного земельного участка или его арендатором, вряд ли Вам захочется переплачивать за пользование землей.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

 
     В данной статье юрисконсульты ГК «АВАЛЬ» рассмотрят вопросы снижения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.
 
     В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, любое использование земли является платным. Формами платы за пользование землей выступают земельный налог (гл.31 НК РФ) и арендные платежи, которые рассчитываются из кадастровой стоимости земельного участка.
     Под кадастровой стоимостью, в силу положений п.3 Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508, понимают установленную в процессе государственной кадастровой оценки рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночную стоимость, определенную индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
     Как отметил Конституционный Суд РФ в своем Определении от 26.05.2011 N 734-О-О, закрепление двух моделей исчисления кадастровой стоимости земельного участка было обусловлено сложностью стоявших перед законодателем задач в условиях несформированного рынка земли в РФ.
     Из Правил проведения государственной кадастровой оценки земель утв. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 следует, что массовая кадастровая оценка проводится путем объединения однородных земельных участков в оценочные зоны. По результатам оценочного зонирования устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон, в соответствии с утвержденными Правительством субъекта средними значениями удельных показателей кадастровой стоимости.
     Массовый подход к определению кадастровой стоимости зачастую порождает многочисленные ошибки ее определения, поскольку не учитываются индивидуальные особенности конкретного земельного участка, что в дальнейшем может привести к ситуации, когда кадастровая стоимость выше рыночной в несколько раз.
     Переоценка кадастровой стоимости земельных участков производится уполномоченным государственным органом не реже 1 раза в 5 лет, в Свердловской области оценкой земель занимается Управление Федеральной службы кадастра и картографии.
     Последняя переоценка земель населенных пунктов в нашем регионе состоялась в 2010 году, а ее результаты утверждены Постановлением Правительства Свердловской области от 07.06.2011 г. № 695-ПП.
После утверждения итогов переоценки 2010 существенно выросла кадастровая  стоимость категории земель населенных пунктов в сравнении с кадастровой стоимостью, утвержденной в 2008 г.
    Согласно ст. 83 ЗК РФ земли населенных пунктов предназначены для застройки и развития населенных пунктов. Неудивительно, что повышение кадастровой стоимости земли существенно ударило по карману средних и крупных строительных организаций – застройщиков, а также владельцев зданий,  сооружений находящихся на таких земельных участках, т.к. налоги и арендная плата выросли пропорционально результатам переоценки. 
 
    Судите сами:
 

 
    Из представленной таблицы видно, что стоимость земли выросла в среднем в 3-5 раз.
    Объективность данных переоценки, утвержденных областным Правительством вызывает сомнения, поскольку, как оказывается на практике, указанные суммы во многом далеки от реальных рыночных цен.
    Резкое увеличение предъявленных к оплате сумм земельного налога и арендной платы вынудило предпринимателей искать способы защиты своих прав и налоговой оптимизации.
 
    В настоящее время, для снижения кадастровой стоимости, законодательством предусмотрено два порядка защиты:
а) в судебном порядке;
б) во внесудебным порядке.
 
    Начнем, пожалуй, с внесудебного порядка, как более простого. Такой порядок предусмотрен Федеральным Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ст. 24.19.
    Оспаривание кадастровой стоимости происходит в соответствующей комиссии при Росреестре субъекта. Согласно закону обратиться в комиссию с заявлением могут организации, физические лица, органы местного самоуправления, если внесенная в реестр кадастровая стоимость затрагивает их права или обязанности. Законом ограничен срок обращения в комиссию – 6 месяцев с момента внесения сведений в кадастровый реестр. Если вам не удалось уложиться в этот срок, то оспаривать стоимость придется все же в судебном порядке.
    При обращении к заявлению обязательно должны быть приложены документы:

• кадастровый паспорт на объект недвижимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений содержащихся в реестре;
• отчет оценщика об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости;
• экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства;
• возможно приложение иных документов подтверждающих позицию заявителя.

    Важно иметь в виду, что заявление без приложения указанных документов приниматься к рассмотрению не будут.
    К положительному аспекту оспаривания результатов оценки во внесудебном порядке можно отнести четкие сроки. Рассмотрение заявления происходит в течение месяца, тогда как в суде сроки могут затянуться не на один месяц.
    К отрицательному моменту решения спора через комиссию, можно отнести то, что даже в случае принятия комиссий положительного решения о внесении изменений в реестр, заявителю не удастся возместить расходы, понесенные на проведение отчета о рыночной стоимости и экспертизу отчета. За их возмещением по-прежнему придется обращаться в суд.
    Кстати, если решение комиссии не устроит заявителя, то за его обжалованием также придется обращаться в арбитражный суд.
    В заключении хотелось бы отметить, что изменение кадастровой стоимости посредством рассмотрения заявления в комиссии не получило широкого распространения, как способ защиты прав, отчасти и потому, что до сегодняшнего дня  комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости были созданы не во всех субъектах РФ.
 
    Теперь перейдем к судебному порядку. Анализ арбитражной практики показал, что наиболее распространенными способами защиты прав избираются следующие:
 
    1. Изменение кадастровой стоимости земельного участка согласно отчету о рыночной стоимости.
    Этот способ приведения кадастровой стоимости земельного участка в разумные пределы, и как следствие, снижение плат, получил широкое распространение, т.к. основан на прямой норме закона ст.66 ЗК РФ, запрещающей превышение кадастровой стоимости над рыночной, это означает возможность внесения новой кадастровой стоимости в кадастровый реестр на основании отчета независимого оценщика, которым установлено несоответствие рыночной стоимости земельного участка с его кадастровой стоимостью в меньшую сторону, при наличии решения суда, признавшего такую рыночную стоимость.
    Прецедентным по данному вопросу было Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11, которым были определены основные принципы судебной защиты по спорам об изменении кадастровой стоимости, а именно:

• защита прав по таким делам должна производиться в общем порядке искового производства;
• при существенных расхождениях (более 30%) кадастровой стоимости и рыночной, определенной отчетом, целесообразно проведение экспертизы отчета, с точки зрения законодательства об оценочной деятельности;
• установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для возложения на орган кадастрового учета обязанности внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (прим. следует иметь в виду, что старая запись не аннулируется).

    Аналогичной практики придерживается Федеральный арбитражный суд Уральского округа и по сей день (аналогичная судебная практика выражена в Постановлении от 05.04.2013 г. по делу А50-10115/2012, Постановлении от 27.03.2013 г. по делу № А76-8627/12, Постановлении от 28.01.2013 г. по делу № А76-7209/2012).
 
    При защите интересов описанным способом, следует иметь в виду, что отчет о рыночной стоимости земельного участка должен быть составлен таким образом, чтобы отражать рыночную стоимость земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, т.е. проведена кадастровая оценка, это требование прямо вытекает из положений ст.24.19 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
 
    Изменение кадастровой стоимости, утвержденной исполнительным органом субъекта РФ, на начало налогового периода или в период действия договора аренды, в меньшую сторону, с момента вступления судебного акта в силу прекращает обязанность по уплате завышенных налогов и арендной платы в завышенной части на будущее время.
    Однако правом на перерасчет (зачет/возврат) налоговых платежей, налогоплательщик сможет воспользоваться лишь с начала налогового периода, для которого установлена первоначальная кадастровая стоимость, перерасчет налоговых платежей в периоде, в котором произошли изменения налоговой базы, не допускается. Такой вывод следует из анализа положений ст.ст. 390, 391 НК РФ, Постановления Президиума ВАС РФ от 21.09.2010 N 4453/10 по делу N А06-3508/2009, писем Минфина от 16.10.2012 г. № 03-05-05-02/116 и от 30.08.2012 № 03-05-05-02/89.
    Что касается изменения арендной платы, то произведение перерасчета возможно только в случае если арендная плата была проплачена за периоды после вступления в силу судебного акта. К отношениям же до вступления его в силу возможность применения иной кадастровой стоимости, чем содержалась в реестре, не предусмотрена. Данный вывод основан на анализе решения Арбитражного суда Свердловской области от 11.02.2013 г. по делу А60-47788/2012.
    Следует иметь в виду, что аналогичное прямое действие имеет и нормативный акт принятый исполнительным органом субъекта, утверждающий новую кадастровую стоимость, арендная плата, основанная на старой кадастровой стоимости, подлежит изменению с момента вступления такого акта в силу, если этого не произошло, то заинтересованная сторона вправе требовать перерасчета. Такой вывод следует из Постановлений Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09, а так же решения Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2012 по делу N А60-37237/2011.
 
    2. Приведение кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с удельными показателями.
    В отличии от вышеописанного способа, данное основание исковых требований базируется на оспаривании действий самого органа кадастрового учета, которые привели к неверному определению кадастровой стоимости земельных участков внесенной в реестр. Производство по таким делам проводится в соответствии с гл.24 АПК РФ.
    Такой способ защиты права актуален в случаях, если орган кадастрового учета при внесении сведений в реестр о кадастровой стоимости земельного участка исходил из иных данных, нежели утвержденных в акте исполнительного органа.
    Прецедентом, породившим такой способ защиты права, стал судебный акт ВАС РФ от 21.09.2010 № 7309/10, принятый по результатам рассмотрения дела № А46-9432/2009.
    В рассмотренном деле произошла ситуация, при которой орган кадастрового учета, при внесении сведений в реестр, внес сведения из отчета оценщика, имеющие иные показатели нежели утвержденные Правительством области. Данное действие привело к увеличению кадастровой стоимости земельных участков, а значит и к увеличению бремени платы за землю.
    Высший арбитражный суд, рассмотрев материалы дела, указал:
    «В полномочия органов кадастрового учета входит внесение в государственный кадастр результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных в установленном порядке органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
    При этом под утвержденными результатами должны пониматься те показатели, которые непосредственно указаны в обнародованном акте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а не исходные первичные показатели, применявшиеся для расчета включенных в такой акт итоговых цифр».
 
    Таким образом, действия управления кадастра по внесению в государственный кадастр удельных показателей кадастровой стоимости, не утвержденных в установленном порядке, были признаны незаконными.
    В качестве устранения нарушения прав и законных интересов организации-Истца, служба управления кадастра была обязана исключить (аннулировать) сведения из реестра о завышенной стоимости земельных участков за оспариваемый период.
    Соответственно, за период, в котором содержались недостоверные сведения о кадастровой стоимости земельного участка, организация-истец смогла вернуть необоснованно произведенные платы за землю. Данный случай можно назвать своего рода исключением из правила о возможности применения к отношениям, возникшим до вступления судебного акта в силу, кадастровой стоимости установленной этим актом, в соответствии с позицией ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 N 17475/11.
 
     3. Оспаривание нормативного акта, которым утверждаются результаты оценки.
Как говорилось ранее, результаты кадастровой оценки утверждаются местным исполнительным органом субъекта путем принятия соответствующего акта. Защита прав путем оспаривания такого акта означает признание его недействительным полностью или в части в виду грубых нарушений связанных с его принятием. Такие нарушения могут быть выражены в следующем:

1. принятие акта неполномочным органом;
2. утверждение кадастровой стоимости, превышающей кадастровую стоимость согласно отчету оценщика;
3. утверждение сведений кадастровой оценки (например, о видах разрешенного использования) о земельных участках, имеющих расхождения со сведениями, содержащимися в правоустанавливающих документах, если это повлияло на определение кадастровой стоимости;
4. утверждение сведений кадастровой оценки, полученных с грубыми нарушениями методов такой оценки и другие. 

    Защита прав путем оспаривания нормативного акта имеет свои особенности. Так в отличие от ранее описанных способов защиты, оспорить акт, утверждающий результаты оценки, можно только в суде общей юрисдикции, а не в арбитражном суде. Дела об оспаривании актов, регулирующих земельные отношения, не относятся к компетенции арбитражных судов и подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции, такое разъяснение дал Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2011 г.
     Рассмотрение данной категории дел в судах общей юрисдикции - не единственное отличие этого способа защиты от других. Так, например, к делам об оспаривании нормативного правового акта не применяется срок исковой давности, а заявить иск об оспаривании может любое лицо, при этом нарушения данным актом прав этого лица не требуется. Кроме того, следует учитывать, что в случае признания акта недействительным, он признается таковым с момента его издания, что означает применение к отношениям, возникшим на его основании, кадастровой стоимости за предыдущий период.
     Анализ судебных актов за период 2010-2012 г. показал, что судебная практика по такой категории дел уже сложилась и имеет устойчивый характер, так, например, в своем Определении от 19.01.2011 г. по делу № 43-Г10-17, ВС РФ указал на то, что орган исполнительной власти субъекта РФ не вправе произвольно (без решения органа кадастрового учета) изменять результаты кадастровой оценки, в связи с чем нормативный акт, которым внесены такие изменения, подлежит отмене в соответствующей части. (аналогичная судебная практика выражена в Определениях ВС РФ от 04.04.2012 по делу № 32-АПГ12-1 и от 11.01.2012 по делу № 32-Г11-56), в Определении ВС от 17.03.2010 по делу № 81-Г10-2, суд пришел к выводу о том, что неправильное отнесение земельного участка к виду разрешенного использования, является основанием для признания нормативного акта недействительным в части (аналогичная практика выражена в Определениях ВС РФ от 28.04.2010 по делу № 53-Г10-9 и от 22.12.2010 N 66-Г10-33).
 
     Как можно было убедиться, в настоящее время действующее законодательство и судебная практика предоставляют предпринимателям широкий спектр способов защиты для изменения завышенной кадастровой стоимости земельного участка, и, как следствие, снижение бремени платы за пользование землей.
     Для повышения шансов на успех рекомендуем воспользоваться услугами профессионального юриста, т.к. каждый способ защиты имеет свои особенности и нюансы.
 
 

Юристы ГК «АВАЛЬ» помогут в разрешении земельных споров на самых выгодных для Вас условиях.

Актуальность информации уточняйте у специалистов ГК АВАЛЬ по телефону (343) 222-10-20