Приватизированное жилье. Особенности продажи и наследования

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (статья 1 Федерального закон «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Сделки с ранее приватизированным жильем – это всегда непростая задача. В частности, при продаже и наследовании приватизированного жилья, есть ряд юридических нюансов.

Продажа приватизированной квартиры несет дополнительные риски для покупателей. Поэтому всегда перед сделкой советуем запросить документы, свидетельствующие о том, была ли данная недвижимость когда-либо приватизирована.

Приватизация оформляется договором передачи, заключаемым между государственным или муниципальным органом власти и лицом, претендующим на недвижимость. Желание приватизировать жилье исходит от гражданина.

При этом по умолчанию жилое помещение передается в общую собственность всех лиц, которые зарегистрированы в нем. То есть, если в квартире проживала семья, все ее члены, включая несовершеннолетних и недееспособных, становятся долевыми сособственниками.

Из этого следует особенность приватизированной квартиры: обычно у нее несколько собственников.

Из чего возникают следующие сложности:

• каждый отдельный собственник не может распоряжаться недвижимостью целиком от своего имени. Он вправе распорядиться только своей долей.
• даже для продажи своей доли, собственник должен сначала предложить купить ее всем остальным собственникам, для этого им необходимо разослать уведомления о предстоящей купле-продаже, где перечислить ее условия и цену. В противном случае есть риск, что неуведомленный сособственник потребует отмены сделки на квартиру через суд, и будет иметь все шансы на выигрыш.

Еще одна особенность приватизированной квартиры связана с тем, что некоторые проживающие в ней лица, могут отказаться от приватизации.

Те, кто отказался от приватизации, сохраняют за собой право пожизненного проживания в квартире. Оно сохраняется, даже если собственники продадут жилье.

При этом формально продать квартиру можно и при условии сохранения права проживания в ней третьего лица. Однако покупатель рискует оказаться в ситуации, когда права на недвижимость у него, но при этом есть еще некий человек (или несколько человек), который может пожизненно пользоваться квартирой, в том числе постоянно в ней жить.

Неприятные сюрпризы могут возникнуть и при наследовании приватизированной недвижимости.

Приватизированную квартиру, безусловно, можно передать по наследству.

Но следует предупредить потенциальных наследников о возможных неприятных неожиданностях. Например:

• В приватизированной квартире могут остаться пожизненные жильцы, которых невозможно выселить оттуда даже через суд (поскольку у них есть право пожизненного проживания).

Снять таких лиц с регистрационного учета в этой квартире можно только, если они добровольно оттуда съедут в другое место жительства (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

• Переживший супруг не может претендовать на выдел своей доли в квартире, которая была приватизирована его покойным супругом. Поскольку приватизированное жилье не признается совместной собственностью (сделка безвозмездная — ст. 36 СК РФ), поэтому супруги наследуют здесь на равных с остальными наследниками.
• Соглашение, на основании которого квартира была приватизирована, могут отменить по решению суда, если будет доказано нарушение порядка приватизации. Тогда наследники не получат квартиру, поскольку она снова станет государственной (ст. 166 ГК РФ).

Вопрос покупки и продажи жилья – зачастую один из самых важных и трудоемких в жизни людей. И, конечно, для собственного спокойствия и безопасности, необходимо заручиться юридической поддержкой. Юристы ООО ГК «Аваль» предоставляют услуги по комплексному правовому сопровождению сделок с недвижимостью, в том числе анализ всей документации и проверку объекта недвижимости. Приглашаем на консультацию.

Ведущий юрисконсульт ООО ГК «Аваль»

Дунаева Анастасия Сергеевна

Тел.:8 343 222-10-20, 8 953 045 53 66

e-mail: urist6@ua-aval.ru