Содержание, толкование, применение договора аренды

Наличие у субъектов малого и среднего предпринимательства в собственности нежилого помещения, необходимого для осуществления предпринимательской деятельности, большая редкость в наши дни. Большинство субъектов предпринимательской деятельности вынуждено арендовать помещения, вступая в договорные отношения.
Сосредоточив внимание на стоимости квадратного метра, предприниматели редко уделяют особое внимание правовым нормам, регулирующим данный институт и как следствие самому содержанию договора аренды. А зря, ведь детальное изучение договора позволило бы избежать многих спорных ситуаций возникающих между Арендатором и Арендодателем.
Данная статья будет полезной для обеих сторон договора аренды и поможет вам избежать распространённых ошибок, возникающих при его заключении.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

Что представляет собой договор аренды?

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Кто может предоставить имущество в аренду?

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Таким образом, заключая договор аренды, удостоверьтесь в том, что лицо, передающее Вам помещение, является надлежащим.
Проверить это можно, если попросить предоставить вам оригинал свидетельства о праве собственности на арендуемую недвижимость. Если вам помещение сдает иное лицо, то необходимо запросить доверенность на право сдачи имущества в аренду. В противном случае, если имущество будет передано неуполномоченным лицом, то договор впоследствии может быть признан недействительным.

ВАЖНО ЗНАТЬ: доверенность от физического лица должна быть нотариально удостоверена, от юридических лиц может не иметь нотариального удостоверения, но обязательно должна быть подписана руководителем организации, скреплена печатью и иметь дату выдачи.

Примеры из судебной практики:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.09.2010 по делу N А66-4708/2009:
«Поскольку со стороны арендодателя договор от *** (в редакции от ****) заключен неуполномоченным лицом, суды в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признали оспариваемый договор ничтожной сделкой...».

Постановление ФАС Московского округа от 21.09.2011 по делу N А40-93150/10-109-775:
«Поскольку сведения о том, что собственник помещения давал разрешение на сдачу их в аренду иным лицам, документально не подтверждены, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на недействительность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской федерации договоров аренды нежилого помещения».

Объект договора аренды

При заключении договора сторонам следует, как можно более подробно описать имущество подлежащее передаче по договору аренды, в противном случае если имущество подлежащее передаче невозможно установить, то договор может быть признан незаключенным, и как следствие он не будет порождать права и обязанности.
Если объект аренды входит в состав здания или сооружения, то целесообразно при заключении договора подписать план здания/сооружения (технический паспорт) с указанием в самом плане, какое именно помещение или его часть подлежит передаче. При передачи части помещения, следует описать ее точное местоположение относительно других объектов.

«Давая оценку представленным Арендодателем техническим паспортам, судебные инстанции указали, что содержание технических паспортов, экспликаций к планам строений также не позволяет индивидуализировать спорные объекты в виде частей помещений, поскольку в договоре отсутствуют номера спорных нежилых помещений, описание их точного места положения относительно других помещений».

Форма и регистрация договора аренды

Согласно п.1 ст. 609 ГК РФ при заключении договора аренды на срок более года или если одной из сторон является юридическое лицо, то договор аренды должен быть заключен в письменной форме.
В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды заключенный на срок от одного года подлежит государственной регистрации.
Однако если договор заключен на срок менее года (скажем на 11 месяцев) или на неопределенный срок, то такой договор не подлежит государственной регистрации. Такой вывод следует из п.10 и п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
В остальных случаях нарушение правила о регистрации влечет признание договора незаключенным (поскольку он считается заключенным с момента государственной регистрации).

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2011 по делу N А32-2568/2010:
«Апелляционный суд правомерно отказал во взыскании задолженности по арендной плате и пени, поскольку установил, что в договоре аренды стороны предусмотрели срок его действия, равный одному году, и в соответствии с п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор подлежит государственной регистрации. С учетом незаключенности названного договора апелляционный суд признал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права».

ВАЖНО ЗНАТЬ: на сегодняшний день Законодатель пересмотрел свою позицию относительно обязанности регистрации договора аренды. Такое изменение подхода выразилось в принятии Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно данному Закону сделки по аренде недвижимого имущества заключенные с 1 марта 2013 г. не подлежат государственной регистрации.

Арендная плата

Большинство судебных споров, так или иначе, связано с вопросами внесения арендной платы или ее изменения, а потому при заключении договора условиям, определяющим ее размер и порядок уплаты, стоит уделить особое внимание.
Механизм определения и расчета арендной платы стороны определяют самостоятельно. Если в плату за пользование помещением, установленную в твердой денежной сумме изначально не заложены расходы арендодателя на дополнительные услуги, предоставляемые арендатору (коммунальные услуги, услуги охраны), то сторонам следует предусмотреть переменную составляющую, которая может меняться в зависимости от изменения тарифов или объема потребленных ресурсов.
Сторонам договора следует знать, что изменение твердой суммы арендной платы возможно не чаще 1 раза в год и только по соглашению сторон, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 614 ГК РФ).
Относительно возможности изменения размера арендной платы чаще одного раза в год на сегодняшний день существует три позиции арбитражных судов:

Такой подход основывается на п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
Постановление ФАС Московского округа от 12.04.2012 по делу N А40-13163/10-3-93:
«…в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора».
 

Подход основывается так же на п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
Постановление ФАС Центрального округа от 28.08.2009 N Ф10-6163/08 по делу N А14-2547/2008/87-17:
«Условие договора, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем один раз в год, является ничтожным как не соответствующее требованиям закона...»

Постановление ФАС Московского округа от 29.07.2011 N КГ-А40/7991-11 по делу N А40-60986/10-91-491:
«Таким образом, условиями указанного договора предусматривалась возможность неограниченного внесения изменений в договор в течение одного года, в том числе в отношении размера арендной платы, при достижении соответствующего согласия сторон.
Поэтому, формулируя оспариваемые условия подписанных дополнительных соглашений N 3 и 4, стороны воспользовались своими предоставленными законом и договором правами и предусмотрели иную периодичность внесения арендных платежей...»
Примечательно, что следуя третьему подходу суд при толковании п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 указал: «…данные разъяснения не содержат указания о его применении к случаям изменения размера арендной платы в результате достижения сторонами соответствующего соглашения по своей воле» (Постановление ФАС Московского округа от 22.06.2011 N КГ-А40/5915-11 по делу N А40-64626/10-91-530).

Таким образом, изучив все три подхода можно сделать вывод о том, что суды толкуют не только норму ст. 614 ГК РФ по-разному, но и допускают различное толкование разъяснений Высшего арбитражного суда.
Юристам группы компаний «АВАЛЬ» наиболее близка позиция №3 и мы считаем, что при толковании п.3 ст. 614 ГК РФ следует исходить из того, что оговорку о возможности для сторон предусмотреть договором «иное» следует применять ко всей норме закона и если стороны предусмотрели возможность изменения размера арендной платы чаше 1 раза в год, то при возникновении спора исходить стоит именно из согласованного сторонами порядка.
При определении размера переменной арендной платы сторонам следует исходить из того, что ее внесение в оплату коммунальных и иных услуг не является по своей правовой природе платой за пользование помещением (формой арендной платы), а является платой за предоставление соответствующих услуг, а потому правила о невозможности изменения арендной платы чаще 1 раза в год в этом случае не применяются.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2009 по делу N А05-5599/2009:
«В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы».

Для снижения рисков необоснованных споров, сторонам при заключении договора следует указывать твердый размер арендной платы таким образом, что бы можно было достоверного установить, какая сумма подлежит уплате за пользование помещением. Если этого не сделать, условие о стоимости аренды может быть признано несогласованным. При таких обстоятельствах в случае судебного разбирательства суд будет исходить из среднерыночных цен на аренду аналогичной недвижимости, что может быть крайне не выгодно как арендодателю, так и арендатору.

ВАЖНО ЗНАТЬ: в случае аренды зданий и сооружений размер арендной платы является существенным условием, а потому без ее указания договор может быть признан незаключенным, что лишит стороны ссылаться на условия договора при защите своих прав в суде, в.т.ч. и на определение размера арендной платы по среднерыночным ценам.

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2009 N 18АП-8112/2009 по делу N А47-2530/2009:
«суд первой инстанции правомерно установил, что размер арендной платы по спорным договорам сторонами не определен, в связи с чем указанные договора являются незаключенными.»
«Поскольку спорные договоры аренды являются незаключенными, они не порождают у сторон соответствующих прав и обязанностей, вытекающих из него, в том числе обязанности администрации по уплате арендной платы и пени за просрочку платежей.»

Последствия признания договора не заключенным

Признание договора незаключенным означает, что данный договор не порождает права и обязанности для сторон, т.е. создается положение при котором, договора как бы и не было вовсе и для обоснования своей позиции сторонам придется приводить иные доказательства, в.т.ч. и о том, что договорные отношения существовали фактически.
К примеру, в случае признания договора аренды незаключенным, арендатор лишается важного права, закрепленного в ст. 621 ГК РФ предоставляющее ему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.07.2007 N Ф04-5036/2007(36635-А46-10) по делу N А46-9186/2006:
«С учетом этого вывод суда о незаключенности договора аренды от 29.12.2003 является правомерным и у истца отсутствует преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды».

Для арендодателя основными рисками, связанными с признанием договора аренды незаключенным являются риски невозможности взыскания арендной платы и применения санкций к арендатору за нарушение договора.

Постановление ФАС Московского округа от 02.09.2008 N КГ-А40/7717-08 по делу N А40-4022/08-77-53
«Незаключенный договор не порождает обязательств, в том числе по уплате арендной платы и процентов, а также по возврату имущества по правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а поэтому в иске было отказано правомерно».

Однако здесь следует сделать оговорку, взыскание платы за пользование имуществом для арендодателя все же возможно. Для этого, арендодателю, в случае отказа в иске по взысканию задолженности по договору аренды ввиду его незаключенности, следует обращаться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и доказывать факт передачи имущества в пользование, фактическое пользование объектом арендатором.

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011 N 07АП-1886/11 по делу N А03-11714/2009:
«…признание договора аренды незаключенным не освобождает истца от обязанности оплаты фактического незаконного пользования помещениями…».

Если соблюсти все условия, перечисленные выше, то добиться удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения не составит труда для профессионального юриста. Рассчитывать в этом случае придется на взыскание платы/неосновательного обогащения по среднерыночным ценам на аналогичные объекты и взыскание законной неустойки (ст.395 ГК РФ).

Определение ВАС РФ от 16.08.2010 N 10653/10 по делу N А74-3356/2009:
«Суды признали законными требования истца о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами, так как ООО "ТФ "Весна" не оспорило факт использования помещения в период с 01.04.2009 по 06.08.2009 и доказательств внесения в спорный период платы за пользование помещением не представило.
Оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется».

Равноценно арендодателю, взыскать неосновательное обогащение может и арендатор, если уплаченные за пользование денежные средства превышают обычные ставки на аренду такого имущества (п.7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49).
Если разницу доказать не удастся, то отношения сторон будут расценены как равноценный обмен между сторонами на основе принципа возмездности отношений субъектов предпринимательской деятельности.

Постановление ФАС Уральского округа от 25.01.2011 N Ф09-9800/10-С6 по делу N А76-362/2010-18-178:
«…учитывая возмездный характер отношений сторон, связанных с использованием имущества, суд пришел к правомерному выводу о том, что платежи, произведенные ***, представляют собой форму его оплаты за фактическое использование данных помещений. … доказательств, свидетельствующих о том, что плата, внесенная истцом, явно превышает размеры арендных платежей за пользование аналогичными помещениями в спорный период, *** в материалы дела не представлено...»

Как мы могли убедиться, договор аренды нежилого помещения представляет собой сложный институт гражданских отношений. К заключению договора аренды нужно подходить с особой тщательностью и вниманием. Сторонам при согласовании условий договора следует обращать внимание на полноту и точность формулировок, не допускающих двусмысленного толкования.
При возникновении вопросов заключения и исполнения договора аренды специалисты Группы компаний «АВАЛЬ» рекомендуют не заниматься их разрешением самостоятельно, а обратиться к специалистам в области права.

Статью подготовил
Юрисконсульт ООО ГК АВАЛЬ Бастов Алексей Игоревич