Центробанк предупредил о рисках ипотеки с аккредитивом для покупателей

Банк России 01.03.2024г. опубликовал Информационное письмо, которым предупредил дольщиков о риске ипотеки с аккредитивом и переуступке договоров долевого участия (далее – ДДУ).

Сообщается, что некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам договоры участия в долевом строительстве, по которым часть оплаченных средств размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. При открытии аккредитива, банк получает дополнительную доходность от использования этих средств, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства.

Напомним, что такое экроу-счет и что такое аккредитив.

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя будущей квартиры, пока дом строится. По закону средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться: банк блокирует эти деньги до сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства их перечислят застройщику или вернут покупателю.

Аккредитив – это, открываемый в банке специальный счёт, на котором можно зарезервировать денежные средства при проведении сделок по продаже товаров (в нашем случае, квартиры). При полном соблюдении обеими сторонами оговоренных в договоре условий, банк выплачивает необходимую сумму на счёт получателя. Таким образом, банк выступает в роли гаранта и берёт на себя ответственность за совершение выплат. 

Как пояснил Центробанк, риск для покупателя состоит в том, что в отличие от счета эскроу, застрахованного в размере до 10 млн рублей, средства на аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка (а не секрет, что лицензии у банков в последнее время отзывают часто), в котором деньги лежат на аккредитиве, покупатель может лишиться их, и потерять недвижимость, поскольку ДДУ по факту не был полностью оплачен.

Также сообщается о рисках для покупателей при покупке квартиры по переуступке прав по ДДУ у аффилированного (связанного/заинтересованного) с застройщиком лица.

Банк России считает подобные практики недопустимыми. Банкам следует обеспечивать качественное банковское сопровождение долевого строительства, и обращать внимание на стоимость (нерыночные условия), указанные в ДДУ, заключаемых между застройщиками и юридическими лицами (в том числе аффилированными).

Сообщается, что Банк России планирует обсудить с Правительством РФ возможности внесения изменений в правила выдачи ипотеки с господдержкой, направленных на то, чтобы предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем было невозможно, что защитит интересы получателей ипотеки с господдержкой.

Договоры долевого участия всегда несут в себе определенный риск, и требуют тщательной юридической проверки до подписания. Юристы ГК «Аваль», имея большой опыт взаимодействия и споров с застройщиками, всегда рады помочь, и предоставить необходимые консультации.

Ведущий юрисконсульт ООО ГК «Аваль» Дунаева Анастасия Сергеевна

Тел.:8 343 222-10-20, 8 953 045 53 66

e-mail: urist6@ua-aval.ru