Верховный суд РФ разъяснил, когда застройщик обязан уменьшить цену договора

Верховный суд РФ, изучил спор гражданина и застройщика, и вынес Определение № 22-КГ21-3-К5, в котором дал ряд интересных для дольщиков разъяснений.

Долевой участник строительства по итогу сдачи жилого дома получил от застройщика квартиру площадью меньше, чем ожидал. В договоре гражданина с застройщиком фигурировало условие о твердой цене: стороны согласовали, что покупатель платит 3,2 млн. рублей вне зависимости от реальной площади жилья. Но, при получении квартиры, гражданин решил, что ее метраж не соответствует заявленному. Застройщик обещал передать дольщику квартиру общей площадью 64,81 кв. м. Но в итоге дольщику достался 61 кв. м.

Пройдя все инстанции, дольщик дошел до Верховного суда, который в итоге заключил, что договариваться об ориентировочном метраже можно, но нужно зафиксировать амплитуду отклонений.

В суде гражданин потребовал признать ничтожным тот пункт договора, где было записано, что он не может требовать перерасчета цены квартиры. И первая инстанция с истцом согласилась. Потому что передача квартиры меньшей площади — это отступление от условий договора. А значит, дольщик может потребовать соразмерно уменьшить цену.

Однако апелляционная инстанция решение изменила, решив, что условие о фиксированной цене не нарушает законодательство. Первая инстанция указала, что площадь квартиры должна четко определяться в соглашении о долевом участии. Ведь от нее зависит цена - существенное условие договора. Но апелляция решила, что в таком соглашении можно указать и ориентировочную площадь квартиры. Дольщик согласился на фиксированную цену, и теперь не может требовать перерасчета, решила апелляция. Кассационная инстанция это подтвердила. Тогда гражданин и пожаловался в Верховный суд РФ.

По итогу ВС РФ пришел к выводу, что передача дольщику квартиры площадью меньшей, чем указано в договоре — это отступление от условий договора. А значит, дольщик может потребовать соразмерно уменьшить цену.

Дольщик и застройщик могут договориться о твердой цене квартиры, но в соглашении нужно указать допустимые отклонения от проектной площади. В договоре с гражданином не были указаны пределы колебания площади квартиры. В таком случае дольщика нельзя лишить права на уменьшение цены жилья.

Кроме того, Верховный суд отметил, что согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе общую площадь (для жилого помещения) или площадь (для нежилого помещения), количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площадь частей нежилого помещения; цену договора, сроки и порядок её уплаты. Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определён с учётом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Такой же позиции ранее придерживался и Конституционный суд РФ, который говорил, что потребители - экономически более слабая сторона, и поэтому в отношениях с предпринимателями они нуждаются в повышенной защите со стороны государства (Постановление КС РФ № 4-П/1999).

Таким образом, дольщики имеют полное право, на компенсацию недостающего метража путем уменьшения цены жилья.

Юристы ГК «Аваль», имея большой опыт взаимодействия и споров с застройщиками, всегда готовы предоставить необходимые консультации, и отстоять Ваши интересы в суде.

Ведущий юрисконсульт ООО ГК «Аваль» Дунаева Анастасия Сергеевна

Тел.:8 343 222-10-20, 8 953 045 53 66

e-mail: urist6@ua-aval.ru